El financiamiento fix and flip es un préstamo a corto plazo que se usa para comprar una propiedad, renovarla y venderla. Normalmente lo otorga un prestamista privado, está garantizado con una escritura de fideicomiso sobre la propiedad y se suscribe según el valor de la propiedad, su plan de renovación y la salida por venta, en lugar de la documentación de ingresos convencional.
Está diseñado para la velocidad y para propiedades que los bancos no financian en su condición actual. Esta guía explica cómo funciona el financiamiento, cómo se manejan los desembolsos de la renovación y cómo presentar un expediente al que los prestamistas puedan decir que sí.
Cómo se estructura un préstamo para flip
Un préstamo para flip típico tiene dos partes: dinero para adquirir la propiedad y dinero para la renovación. El prestamista puede financiar la compra al cierre y retener la parte de rehabilitación, liberándola por etapas conforme se completa la obra. Las condiciones varían según el prestamista y la operación, por lo que los detalles a continuación describen la mecánica general, no nuestros límites específicos.
Los prestamistas piensan en el préstamo en relación con el valor: el precio de compra, el presupuesto de renovación y el valor esperado una vez terminada la obra. Su propio capital (equity) o aportación en efectivo es lo que protege el préstamo, así que espere aportar dinero a la operación. Para rehabilitaciones mayores o construcción desde cero, nuestro programa de construcción puede prestar hasta el 90% del costo de construcción (LTC), y nuestra explicación del préstamo sobre el costo de construcción (LTC) muestra cómo se calcula esa razón.
Cómo funcionan los desembolsos de rehabilitación
Como el dinero de la renovación se retiene, usted no lo recibe todo al principio. Un proceso común es el siguiente:
- Usted completa una etapa de la obra, como demolición, estructura o sistemas mecánicos.
- Usted solicita un desembolso.
- El prestamista o su inspector verifica que el trabajo esté terminado.
- Se liberan los fondos de esa etapa, a menudo después de revisar el título en busca de gravámenes.
Esto protege a ambas partes, pero significa que normalmente necesita flujo de efectivo para cubrir el tiempo entre desembolsos o contratistas dispuestos a esperar. Planee esto al armar su presupuesto. Nuestro artículo sobre el calendario de desembolsos de un préstamo de construcción explica el proceso con más detalle.
Alcance y presupuesto
Un prestamista quiere un alcance de obra y un presupuesto por partidas. Los presupuestos vagos son la razón más común por la que se estancan los expedientes de rehabilitación. Incluya:
- Un alcance por habitación o por sistema.
- Cotizaciones de contratistas o una base de costos clara para cada partida.
- Una contingencia para imprevistos, que son comunes en edificios antiguos.
- Un cronograma con hitos.
Nuestra guía sobre presupuesto de construcción, contingencia y reserva de intereses muestra cómo dimensionar el colchón.
Puntos clave
- Los préstamos para flip normalmente financian la compra y liberan el dinero de la renovación en desembolsos a medida que se verifica la obra.
- Los prestamistas suscriben la propiedad, su alcance y presupuesto, su aportación y la salida por venta.
- Los presupuestos, permisos y cronogramas realistas importan más que las cifras optimistas de reventa.
Permisos y aprobaciones
La obra con permisos protege su reventa y su préstamo. La obra sin permisos puede generar problemas en la tasación, en el depósito en garantía (escrow) con un comprador y con la garantía del prestamista. Identifique qué partes del alcance requieren permisos, cuánto es probable que tarde la aprobación en la jurisdicción local y si afecta su cronograma. No suponga que los permisos serán rápidos; incluya el tiempo en su plan.
La salida: vender la propiedad terminada
El préstamo se paga con la venta. Los prestamistas querrán ver cómo llegó al valor posterior a la renovación (ARV), qué ventas comparables lo respaldan y cuánto espera que tarde en venderse la propiedad. Sea conservador. Si la operación solo funciona en el extremo superior de su rango, es una operación ajustada. Calcúlela con un precio menor y un periodo de comercialización más largo, y vea nuestro artículo sobre estrategias de salida para un préstamo puente para conocer alternativas, como rentar la propiedad y refinanciar.
Riesgos que debe tomar en serio
- Sobrecostos del presupuesto. Condiciones ocultas pueden elevar los costos a mitad del proyecto.
- Retrasos en el cronograma. Cada mes adicional suma intereses y costos de tenencia (vea cómo se fija el precio de los préstamos hard money).
- Debilitamiento del mercado. El valor posterior a la renovación es una proyección, no una promesa.
- Problemas con contratistas. Los desembolsos dependen de que la obra se complete y se verifique.
Cómo presentar un expediente de flip
Un paquete completo agiliza la suscripción. Normalmente incluye el contrato de compraventa, la dirección y las fotos de la propiedad, el alcance y el presupuesto, el cronograma, las ventas comparables para el valor posterior a la renovación, los documentos de su entidad si compra a través de una, y un resumen de su experiencia en proyectos similares. La página de documentos y nuestra guía de documentos necesarios para un préstamo de dinero privado enumeran lo que debe preparar. Los inversionistas que financian varios proyectos también pueden consultar nuestra página para inversionistas.
Prestamos en todo California y revisamos cada solicitud de forma individual. La aprobación en tan solo 24 horas y el desembolso en tan solo siete días son posibles, sujetos a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad, y no están garantizados. Para hablar sobre un flip, llame al (800) 943-1314 o solicite en línea.
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