Una estrategia de salida es el plan para pagar en su totalidad un préstamo puente: vender la propiedad, refinanciar con un financiamiento a más largo plazo, o terminar y estabilizar el proyecto para que califique para deuda permanente. Los prestamistas preguntan primero por ella porque un préstamo a corto plazo es tan sólido como la manera en que termina.
Si puede explicar su salida con claridad y demostrar que funciona incluso cuando las cosas se retrasan, tiene la base de una solicitud sólida. Si no puede, ningún monto de capital propio (equity) lo compensa por completo.
Las tres salidas principales
Venta
Usted paga el préstamo con el producto de la venta. Es la salida habitual en un plan de compra y renovación, en una situación de comprar antes de vender o en una propiedad que se mantiene por un periodo corto. Un prestamista que evalúa una salida por venta querrá entender el probable precio de venta, cuánto tardan en venderse propiedades comparables, cuáles son los costos de tenencia (carrying costs) mientras usted espera y si el producto cubre con holgura el pago total después de los costos de venta.
Refinanciamiento
Usted paga el préstamo con un nuevo préstamo a más largo plazo. Es común en propiedades que generan ingresos y en prestatarios que planean conservarlas. La pregunta es si la propiedad, y usted, calificarán para el nuevo préstamo en el momento en que lo necesite. Los prestamistas revisan qué tiene que cambiar de aquí a entonces: renovaciones terminadas, vacantes ocupadas, problemas de la entidad o del título resueltos. Vea hard money frente a financiamiento bancario para saber cómo se complementan ambos.
Terminación y conversión
En construcción y rehabilitación mayor, la salida es terminar la obra y pasar a financiamiento permanente. Nuestros préstamos de construcción se convierten en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar, por lo que la salida está integrada en la estructura. Lo explicamos en conversión de puente a permanente en construcción. En apartamentos, el equivalente es la colocación inicial en arriendo (lease-up) y la estabilización, que se explica en nuestra página de préstamos para apartamentos.
Cómo evalúan una salida los prestamistas
Un prestamista no se queda solo con su palabra. Las pruebas típicas incluyen:
- Colchón de capital (equity). Si los valores bajan, ¿sigue habiendo valor suficiente para cubrir el préstamo?
- Realismo del calendario. ¿El cronograma de construcción, colocación en arriendo o comercialización de la propiedad cabe dentro del plazo del préstamo, con algo de margen?
- Calificación para el refinanciamiento. Si la salida es un refinanciamiento, ¿el ingreso proyectado de la propiedad o el perfil del prestatario respaldarían el nuevo préstamo?
- Capacidad de pago. ¿Puede cubrir los intereses durante todo el plazo, incluso durante los retrasos?
- Documentación. Contratos, presupuestos, contratos de arrendamiento o respaldo de mercado detrás del plan.
Puntos clave
- Las tres salidas principales son la venta, el refinanciamiento y la terminación con conversión a financiamiento permanente.
- Los prestamistas evalúan las salidas según el colchón de capital, el realismo del calendario, la calificación para el refinanciamiento y su capacidad para cubrir los pagos.
- Tenga siempre una salida alternativa y un plan para los retrasos antes de pedir el préstamo.
Construya una salida alternativa
Una sola salida es un único punto de falla. Una venta puede estancarse por el financiamiento del comprador. Un refinanciamiento puede retrasarse porque las tasas se mueven o porque la propiedad tarda más en estabilizarse. Los expedientes sólidos suelen contar con dos:
- Salida principal: el plan que espera ejecutar.
- Salida alternativa: lo que hará si la principal se retrasa, como pasar de una venta a un refinanciamiento, o publicar la propiedad a un precio más bajo.
Sea específico. "Refinanciaría" no es una alternativa a menos que sepa quién podría prestarle, con qué base y qué tendría que demostrarle.
Planee el calendario hacia atrás
Comience con la fecha en que vence el préstamo y retroceda. Si planea vender, ¿cuándo debe publicarse la propiedad y qué debe estar terminado antes? Si planea refinanciar, ¿cuánto tiempo necesita un nuevo prestamista y qué documentos deben estar listos? Incluya un margen. Una salida que solo funciona si se cumplen exactamente todas las fechas es frágil.
Considere también el costo del retraso. Cada mes adicional significa más intereses, y las extensiones pueden tener cargos (vea cómo se fija el precio de los préstamos hard money). Calcule cuántos meses de margen puede permitirse antes de que la operación deje de tener sentido y trate eso como su verdadera fecha límite.
Cuándo hablar con su prestamista
Si su salida se está retrasando, comuníquese con su prestamista con anticipación. La mayoría de los problemas son más fáciles de resolver con aviso previo. Los prestamistas a menudo pueden trabajar con un prestatario que tiene un plan creíble y se comunica; no pueden ayudar a un prestatario del que no han sabido nada. Las extensiones y modificaciones nunca están garantizadas, por lo que el mejor camino es suscribir la salida de manera conservadora desde el principio.
Los brókers que colocan operaciones deben presentar la salida desde el inicio. Nuestra página para brókers y la guía para colocar una operación con un prestamista privado explican lo que nos gusta ver.
¿Tiene una propiedad y un plan de salida? Llámenos al (800) 943-1314 o solicite en línea. Revisamos cada solicitud de forma individual.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.