Préstamo puente para comprar antes de vender: cómo funciona en California

Un préstamo puente le permite comprar una nueva propiedad antes de vender la actual. El prestamista desembolsa fondos garantizados con bienes raíces, normalmente su propiedad actual, la nueva o ambas, y usted paga el préstamo con el producto de la venta. Elimina la contingencia de venta de su oferta, lo cual puede ser muy importante cuando un vendedor quiere certeza.

Es una herramienta útil cuando el problema de secuencia es real, y arriesgada cuando la venta es incierta. Esta guía explica cómo funciona la estructura, qué evalúan los prestamistas y qué debe planear.

El problema que resuelve un préstamo puente

La mayoría de los propietarios no puede comprar cómodamente la siguiente propiedad hasta que una venta libere el capital (equity) de la actual. Pero los vendedores a menudo no aceptan una oferta condicionada a su venta, y un desfase entre los cierres puede obligarlo a vender apresuradamente o a perder la compra. Un préstamo puente cubre ese desfase para que usted compre según su calendario y venda con más calma.

Formas comunes de estructurarlo

• Préstamo garantizado con la propiedad que usted vende. Usted toma un préstamo con el capital de su propiedad actual y usa los fondos para el enganche o la compra total de la nueva.
• Préstamo garantizado con la nueva propiedad. El préstamo financia la adquisición y se paga cuando se vende la propiedad anterior.
• Préstamo garantizado con ambas. El prestamista toma una escritura de fideicomiso (deed of trust) sobre cada una, lo que puede respaldar un préstamo mayor o una posición de menor riesgo para el prestamista.

La estructura adecuada depende de cuánto capital tenga, de los tipos de propiedad y de cuánto efectivo necesite. Analizamos opciones de préstamos puente privados para propiedades residenciales de lujo, comerciales y de apartamentos en nuestra página de préstamos privados.

Qué evalúan los prestamistas

Las preguntas centrales son las mismas que en cualquier préstamo privado: capital, capacidad de pago y salida. En un préstamo para comprar antes de vender, la salida es la venta de la propiedad actual, por lo que los prestamistas le prestan mucha atención. Nuestra guía sobre estrategias de salida para un préstamo puente explica cómo la evalúan.

• Capital en la propiedad que se vende. ¿Cuánto vale y cuánto se debe sobre ella? El colchón protege el préstamo si la venta tarda más o genera menos de lo esperado.
• Facilidad de venta. ¿La propiedad está publicada o lista para publicarse, y tiene un precio realista? Una propiedad difícil de vender es una salida más débil.
• Capacidad de pago. ¿Puede cubrir al mismo tiempo la hipoteca existente, los intereses del préstamo puente y los costos de la nueva propiedad?
• La nueva compra. Un contrato, el valor de la propiedad y su plan para ella.

Nuestro artículo sobre cómo valoran una propiedad los prestamistas privados explica cómo se evalúa el valor, y qué evalúan los prestamistas privados al suscribir abarca el expediente en conjunto.

Secuencia: un calendario típico

1. Estime la venta. Obtenga una visión realista del valor de su propiedad actual y del tiempo en el mercado antes de comprometerse con una compra.
2. Hable con un prestamista desde temprano. Confirme cómo podría ser el préstamo puente mientras aún decide sobre la nueva propiedad.
3. Haga su oferta. Con el financiamiento resuelto, puede ofertar sin contingencia de venta.
4. Cierre la compra. El desembolso está sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación, así que deje margen al proceso.
5. Múdese y prepare la propiedad anterior. Publíquela de inmediato y póngale un precio para vender.
6. Venda y pague. El producto liquida el préstamo puente, y el préstamo se cierra.

Costos de tenencia que debe contar

Sume todo lo que pagará al mismo tiempo: intereses del préstamo puente, los pagos restantes de la hipoteca existente, impuestos y seguro de ambas propiedades, servicios, mantenimiento y, si corresponde, costos de preparación y de venta. A manera de ilustración (ejemplo hipotético), si esos costos combinados suman $15,000 al mes y la venta tarda cuatro meses más de lo planeado, son $60,000 más de lo que presupuestó. Someta su plan a una prueba de estrés con un escenario de venta lenta. Para más información sobre la estructura de costos, vea cómo se fija el precio de los préstamos hard money.

Los riesgos

• La venta tarda más de lo esperado. Los intereses y los costos de tenencia siguen corriendo.
• El precio de venta resulta menor. Un colchón más delgado puede dejarle menos efectivo del que planeó.
• Fracasa el financiamiento del comprador. Una venta pendiente no es una venta cerrada.
• Usted mantiene dos propiedades. La presión sobre el flujo de efectivo es la razón más común por la que estos planes fallan.

Reduzca estos riesgos poniendo un precio realista a la propiedad anterior, preparándola para la venta antes de cerrar la nueva y teniendo una alternativa, como un refinanciamiento de la propiedad anterior si no se vende. Las extensiones no están garantizadas, así que no cuente con ellas como parte del plan.

Esto es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión. Si está evaluando una compra antes de una venta, llámenos al (800) 943-1314 o envíe su caso y lo revisaremos de forma individual.