El precio de un préstamo hard money (préstamo privado a corto plazo garantizado con bienes raíces) se compone de varios elementos, no de una sola tasa: los intereses que se cobran durante el plazo, los puntos que se pagan al cierre, los cargos de terceros y del prestamista, y cualquier cargo por extensión o prepago. Para comparar ofertas, se suman todos durante el tiempo que realmente mantendrá el préstamo.
Esta guía recorre cada línea de una hoja de términos típica y muestra cómo calcular el costo total. Aquí no cotizamos tasas; el precio depende de la propiedad, el capital propio (equity), el prestatario y la operación. Las cifras a continuación son solo ilustrativas.
Los componentes del costo
Intereses. La mayoría de los préstamos privados son de solo intereses, por lo que el pago mensual cubre los intereses y nada del principal. Los intereses generalmente se calculan sobre el monto efectivamente desembolsado, lo cual importa en los préstamos de construcción y rehabilitación donde los fondos se liberan por etapas. Nuestro artículo sobre pagos de solo intereses y pagos globales (balloon) explica la mecánica.
Puntos. Un punto es el uno por ciento del monto del préstamo, que normalmente se cobra al cierre. Los puntos son la compensación por gestionar y financiar el préstamo. Son un costo único, lo que significa que su efecto en el costo anual depende de cuánto tiempo mantenga el préstamo: mientras más corto sea el periodo, más pesan.
Cargos. Espere costos de terceros como título y depósito en garantía (escrow), tasación o valuación, seguro y registro. Algunos prestamistas agregan cargos de trámite, suscripción o documentos. Pida todos los cargos por escrito.
Plazo y extensiones. El plazo es el tiempo que tiene antes de que el préstamo venza. Si la operación se retrasa, puede haber una extensión disponible, a veces con un cargo por extensión y a veces con un cambio de tasa. Conozca las condiciones antes de firmar y planee los retrasos; vea estrategias de salida para un préstamo puente.
Prepago. Algunos préstamos tienen un periodo mínimo de intereses o un cargo por prepago. Si planea vender o refinanciar antes de tiempo, esto puede cambiar las cuentas.
Un ejemplo hipotético
Suponga que toma un préstamo de $1,000,000 de solo intereses. A manera de ilustración, suponga que el cargo mensual de intereses es de $9,000, que el prestamista cobra dos puntos y que los demás costos de cierre suman $8,000. Estas cifras son hipotéticas; no son una oferta ni una cotización.
- Puntos: dos puntos sobre $1,000,000 son $20,000.
- Otros costos de cierre: $8,000.
- Costo inicial: $28,000.
Si mantiene el préstamo por seis meses:
- Intereses: $9,000 por seis son $54,000.
- Costo total: $54,000 más $28,000 son $82,000.
Si su proyecto se extiende y lo mantiene por nueve meses:
- Intereses: $9,000 por nueve son $81,000.
- Costo total: $81,000 más $28,000 son $109,000, más cualquier cargo por extensión.
Observe que los $28,000 iniciales son un costo fijo. Al dividir el costo total entre los meses de tenencia obtiene su costo mensual real del dinero, y ese número baja a medida que se alarga el periodo, pero el total siempre sube. Por eso un calendario realista importa más que recortar una fracción de la tasa.
Puntos clave
- El costo es igual a los intereses durante los meses de tenencia, más los puntos, más los cargos, más cualquier cargo por extensión o prepago.
- Los puntos son un costo inicial fijo; los intereses siguen acumulándose cada mes que permanece en el préstamo.
- Compare las ofertas por el total en dólares durante su periodo de tenencia realista, no por la tasa publicada.
- Pregunte si los intereses se cobran sobre el monto total del préstamo o solo sobre los fondos desembolsados.
Reservas de intereses y retenciones
En algunos préstamos, una parte de los fondos se aparta para pagar los intereses durante el plazo. Esto se llama reserva de intereses. Reduce el efectivo que recibe al cierre, por lo que el producto neto es menor que el monto publicado del préstamo. Es común en los préstamos de construcción y renovación, donde aún no hay ingresos para pagar intereses. Nuestro artículo sobre presupuesto de construcción, contingencia y reserva de intereses explica cómo se calcula.
Cómo leer la hoja de términos
Cuando reciba una hoja de términos, revísela línea por línea y pregunte:
- ¿Cuál es el monto del préstamo y cuál es el producto neto después de puntos, cargos y reservas?
- ¿Cómo se calculan los intereses y cuándo se pagan?
- ¿Cuáles son los puntos y todos los demás cargos, y cuándo se cobran?
- ¿Cuál es el plazo y cuánto cuesta una extensión?
- ¿Hay un interés mínimo o un cargo por prepago?
- ¿Qué condiciones deben cumplirse antes del desembolso?
Luego arme su propia tabla de costo total para los escenarios temprano, esperado y tardío. Si la operación aún funciona en el escenario tardío, es un precio con el que puede vivir. Si solo funciona cuando todo sale perfecto, el problema es el plan, no el prestamista.
Por qué el precio varía entre préstamos
Los prestamistas privados ponen precio al riesgo. Entre los factores que pueden mover el precio están cuánto capital respalda el préstamo, el tipo y la condición de la propiedad, qué tan clara es la salida y la complejidad del expediente. Una posición sólida de capital y una salida creíble generalmente respaldan mejores condiciones que una operación con poco capital y una salida incierta. Para saber cómo evaluamos esos factores, vea qué evalúan los prestamistas privados al suscribir.
No compare de forma aislada
Un préstamo que parece más barato pero que no cierra, o cierra tarde, puede costar más que un préstamo más caro que se desembolsa a tiempo. Compare la certeza de cierre, las condiciones de desembolso y el historial del prestamista junto con el precio. Este artículo es información general, no asesoría sobre su operación específica.
Para ver cómo se estructuraría su caso, llame al (800) 943-1314 o envíe su expediente. Es posible el desembolso en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.