En la mayoría de los préstamos privados a corto plazo usted paga solo los intereses cada mes y liquida todo el capital principal en un solo pago, el pago global (balloon), cuando el préstamo vence. Solo intereses significa que sus pagos no reducen el saldo. Un pago global significa que todo el saldo restante vence de una sola vez en la fecha de vencimiento.
Esta estructura mantiene bajos los pagos mensuales mientras usted completa un proyecto, vende o refinancia. También significa que necesita un plan para el pago final desde el día en que firma.
Qué significa solo intereses
Cada mes usted paga los intereses acumulados sobre el saldo pendiente. El capital principal permanece igual. A manera de ilustración, suponga que debe $800,000 y que el interés mensual es de $7,000. Después de doce pagos habrá pagado $84,000 en intereses y aún deberá $800,000.
Compárelo con un préstamo totalmente amortizable, donde cada pago incluye algo de capital y el saldo baja con el tiempo. La amortización necesita un plazo largo para mantener los pagos manejables. Un préstamo a corto plazo no le da ese tiempo, por lo que solo intereses es la estructura práctica.
Qué es un pago global (balloon)
Al vencimiento, vence todo el capital principal, más cualquier interés acumulado y cargos adeudados. Esa suma es el pago global. Se paga con su salida: el producto de una venta, un refinanciamiento o el flujo de efectivo y el valor de un proyecto terminado y estabilizado. Vea nuestra guía de estrategias de salida para un préstamo puente para saber cómo planear cada una.
Puntos clave
- Los pagos de solo intereses cubren los intereses y no reducen el capital principal; el saldo total vence al vencimiento como un pago global (balloon).
- Su plan de pago final importa más que el pago mensual. Conozca el origen del pago global antes de pedir el préstamo.
- Una reserva de intereses puede financiar los pagos durante la construcción o el arrendamiento inicial, pero reduce su producto neto.
- El riesgo de refinanciamiento es real; construya una alternativa y un margen en el calendario.
Por qué los prestamistas estructuran los préstamos así
El préstamo está pensado para ser temporal. Un prestatario que compra una propiedad para renovarla y venderla, o que sostiene un edificio de apartamentos durante un reposicionamiento, no necesita amortización a largo plazo. Necesita un bajo costo de mantenimiento durante la transición. Solo intereses lo respalda, y el pago global alinea la fecha de vencimiento con el evento que genera el pago. Nuestro artículo sobre préstamos puente frente a préstamos hard money explica el contexto general.
Reservas de intereses
En algunos proyectos no hay ingresos para pagar intereses mientras la obra está en marcha o mientras un edificio se arrienda por primera vez. Una reserva de intereses resuelve esto apartando una parte de los fondos del préstamo para pagar los intereses a medida que vencen. El prestatario no hace pagos de su bolsillo durante ese periodo.
Hay concesiones. La reserva reduce el efectivo disponible para la adquisición o la obra, y es dinero prestado, por lo que paga intereses sobre ella una vez que se desembolsa. También debe dimensionarse para un calendario realista, no para el mejor escenario. Vea presupuesto de construcción, contingencia y reserva de intereses para su dimensionamiento.
Planeación del pago final
Trate la fecha de vencimiento como una fecha límite hacia la que trabaja desde el principio.
- Identifique el origen. Venta, refinanciamiento o ingresos estabilizados: nómbrelo con precisión.
- Fije hitos. ¿Qué debe hacerse, y para cuándo, para que ese origen esté disponible antes del vencimiento?
- Agregue un margen. Procure estar listo mucho antes de la fecha de vencimiento. Los planes se atrasan.
- Conozca su cifra de pago final. Pida el monto adeudado, incluidos los cargos, y sepa cuánto tiempo necesita el prestamista para emitir un estado de cuenta de liquidación.
- Consiga al siguiente prestamista con anticipación. Si va a refinanciar, inicie la conversación con mucha antelación.
Riesgo de refinanciamiento
El peligro de cualquier pago global es que la salida no esté lista en la fecha de vencimiento. Entre las razones comunes están que una propiedad tarde más en estabilizarse, una tasación que resulte menor a la esperada, cambios en los mercados de financiamiento o vacíos en la documentación. Si su salida es un refinanciamiento, pregunte si la propiedad y su perfil calificarían hoy y qué podría cambiar para entonces. Si su salida es una venta, considere qué pasa si tarda meses adicionales.
Opciones de extensión en términos generales
Algunos préstamos incluyen la opción de extender el plazo, a menudo por un cargo adicional y a veces con condiciones, como estar al corriente en los pagos o mantener el seguro de la propiedad. Otros requieren el acuerdo del prestamista en ese momento. Las extensiones no están garantizadas a menos que estén escritas en sus documentos del préstamo, así que lea las disposiciones de extensión antes de firmar y no las trate como un plan principal. Pregunte cuánto costaría una extensión, qué condiciones aplican y con cuánta anticipación debe solicitarla. Nuestra guía sobre cómo se fija el precio de los préstamos hard money muestra cómo contar los cargos por extensión en su costo total.
La conclusión
Las estructuras de solo intereses y pago global son herramientas, no trampas, cuando se pide el préstamo con una salida clara. Se vuelven riesgosas cuando el plan depende de que todo salga bien. Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Para conversar sobre un plan de pago final para su operación, llame al (800) 943-1314 o envíe su expediente. Revisamos cada solicitud de forma individual.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.