Un prestamista de construcción lee su presupuesto para responder una sola pregunta: si todo sale más o menos según lo planeado, y algunas cosas salen mal, ¿el proyecto aún se terminará? Un presupuesto financiable está completo, respaldado por cotizaciones y tiene margen incorporado para lo inesperado.
Este artículo repasa las partes de un presupuesto en las que se enfoca un prestamista, cómo funcionan la contingencia y la reserva de intereses, y qué sucede cuando los costos se exceden. Las cifras a continuación son solo ilustrativas.
Costos directos y costos indirectos
Los costos directos son la construcción física: obra del sitio, cimentación, estructura, techado, sistemas mecánicos, acabados y el honorario del contratista. Los costos indirectos son todo lo demás necesario para entregar el proyecto: arquitectura e ingeniería, permisos y cargos, seguros, gastos legales, inspecciones y el costo del propio financiamiento.
Errores comunes en un presupuesto son dejar escasos los costos indirectos, olvidar las conexiones de servicios públicos o los elementos específicos del sitio, y llevar renglones de suma global sin desglose. Un prestamista que ve un renglón vago supone que el riesgo es mayor al mostrado.
Contingencia
La contingencia es dinero reservado para costos que usted aún no puede identificar. No es un fondo para mejoras ni una invitación a subpresupuestar en otros renglones. Los prestamistas normalmente quieren ver una, y examinan con cuidado cuánto se incluye en relación con el riesgo del proyecto. Una remodelación de un edificio antiguo con condiciones ocultas generalmente requiere una contingencia mayor que una obra nueva sencilla en un lote preparado. No publicamos una cifra requerida porque depende del proyecto, pero el principio es dimensionarla según lo desconocido.
Puntos clave
- Separe los costos directos de los indirectos y respalde cada renglón con una cotización o estimación.
- Incluya una contingencia dimensionada según lo desconocido del proyecto y resérvela para sorpresas reales.
- Incluya una reserva de intereses para que el costo de mantener el préstamo no drene su efectivo durante la obra.
- Planifique de antemano cómo pagará un sobrecosto.
Reserva de intereses
Durante la construcción, el saldo del préstamo crece a medida que se hacen los desembolsos, y se acumulan intereses. Una reserva de intereses es un renglón del presupuesto que paga esos intereses con los fondos del préstamo, de modo que usted no tenga que emitir cheques mensuales de su bolsillo mientras el edificio no genera ingresos.
Solo como ilustración, suponga que se espera que un proyecto tarde varios meses en construirse, con desembolsos que aumentan el saldo durante ese tiempo. La reserva tiene que cubrir intereses sobre un saldo que crece, no sobre el préstamo completo desde el primer día. Si el calendario se atrasa, la reserva se consume durante más tiempo, y esa es una de las razones por las que los retrasos son costosos y por las que tratamos por separado el momento de los desembolsos.
Una ilustración sencilla
Suponga que un presupuesto muestra $1,000,000 de costos directos y $200,000 de costos indirectos. Agregue un renglón de contingencia de, digamos, $80,000 y una reserva de intereses de $60,000, para un presupuesto total de $1,340,000. El prestamista entonces considera qué parte de ese total financiará el préstamo y cuánto aporta usted. La razón entre el préstamo y el costo total es lo que trata el préstamo sobre el costo de construcción (LTC) explicado. Nuestro programa llega hasta el 90% del costo de construcción, y la cifra real depende de la operación.
Estas cifras son hipotéticas y no son una guía de lo que debería incluir cualquier proyecto.
Cuando los costos se exceden
Los sobrecostos ocurren. Lo que importa es cómo se manejan. Expectativas típicas del prestamista:
- El presupuesto se mantiene en equilibrio. Si un renglón se excede, usted muestra de dónde sale el dinero: la contingencia, ahorros en otros renglones o fondos adicionales suyos.
- Usted informa los problemas con anticipación, en lugar de hacerlo en el siguiente desembolso.
- Los cambios se documentan y se aprueban antes de que se realice el trabajo.
- Usted tiene la capacidad de financiar la diferencia. Si la contingencia se agota, el proyecto puede detenerse hasta que usted lo haga.
Por eso importa la liquidez del patrocinador. Un presupuesto ajustado respaldado por un prestatario sin reservas es un expediente más difícil que uno conservador.
Cómo armar un presupuesto financiable
- Obtenga cotizaciones por escrito de los oficios principales y adjúntelas.
- Haga coincidir los renglones del presupuesto con la forma en que el contratista facturará para que los desembolsos cuadren.
- Incluya permisos, cargos, seguros, servicios públicos y costos de financiamiento.
- Dimensione la contingencia según el proyecto y esté listo para explicarla.
- Incluya una reserva de intereses y muestre el calendario supuesto.
- Muestre con claridad su propio capital o aportación.
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Este artículo es solo información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
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