Un prestamista de construcción desde cero quiere convencerse de cinco cosas: el terreno está asegurado, el proyecto puede construirse legalmente, el presupuesto es realista, quienes lo construyen pueden hacerlo y existe una forma clara de pagar el préstamo. Todo lo que usted presente debe responder a una de esas preguntas.
Nuestro programa de construcción cubre proyectos desde cero y de remodelación, con préstamos de hasta el 90% del costo de construcción, montos de préstamo de hasta $75 million y conversión a un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra. Esto es lo que revisamos y cómo prepararse.
1. El terreno
La construcción comienza con el sitio. Observamos cómo lo adquirió o planea adquirirlo, cuánto pagó, qué gravámenes existen y si el título está limpio. Si usted ya es dueño del terreno, su capital puede ser relevante para la estructura del préstamo. La revisión del título forma parte de cada expediente, y las sorpresas allí, como servidumbres o reclamos sin resolver, pueden cambiar el calendario. Nuestra guía sobre los informes de título explica qué buscar.
2. Planos y permisos
Un prestamista necesita saber que el proyecto puede construirse tal como fue diseñado. Traiga los planos, el estado de los permisos y un calendario realista de lo que falta. Un proyecto con los permisos en mano se lee muy distinto de uno que aún necesita aprobaciones, y el plazo del préstamo debe dejar margen para los retrasos. Sea franco sobre los puntos pendientes. Los permisos sin resolver son manejables cuando se informan y se programan; son un problema cuando se descubren tarde.
Puntos clave
- Los prestamistas verifican cinco cosas: el terreno, los planos y permisos, el presupuesto, el patrocinador y el contratista, y la salida.
- Hasta el 90% de préstamo sobre el costo de construcción (LTC) es el tope en nuestro programa, no una promesa para cada operación.
- Los fondos se liberan por etapas conforme se completa la obra, por lo que los hábitos de documentación importan durante toda la construcción.
3. El presupuesto
El presupuesto es el corazón del expediente. Un presupuesto financiable separa los costos directos (mano de obra y materiales) de los costos indirectos (diseño, permisos, cargos, seguros, costos de financiamiento), incluye una contingencia y vincula cada renglón con una cotización o una estimación. Las cifras redondas sin respaldo invitan a preguntas. Lo tratamos en detalle en nuestro artículo sobre contingencia y reserva de intereses, y la razón en sí se explica en el préstamo sobre el costo de construcción (LTC) explicado.
4. Patrocinador y contratista
Queremos saber quién es responsable de entregar el proyecto. En el caso del patrocinador, eso significa experiencia relevante, capacidad financiera para cubrir lo que el préstamo no cubre y cómo se tiene el proyecto. En el caso del contratista, significa el estado de su licencia, obras similares completadas y los términos del contrato. Si va a construirlo usted mismo, esté preparado para explicar cómo manejará la obra y el calendario.
La experiencia no es un requisito absoluto en cada operación, pero las lagunas necesitan una respuesta, como un contratista más sólido, una contingencia mayor o más capital propio en el proyecto.
5. Desembolsos y supervisión
Los préstamos de construcción no se fondean en una sola suma. Los fondos se liberan por etapas conforme el trabajo se completa y se verifica. Espere solicitudes de desembolso, inspecciones y documentación de respaldo cada vez. Nuestro artículo sobre el calendario de desembolsos explica el proceso paso a paso. Mantener su documentación al día es la forma más sencilla de que el dinero siga fluyendo.
6. Conversión a un préstamo permanente
La salida de muchos proyectos desde cero es un préstamo permanente. Nuestro programa puede convertirse en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra, de modo que usted no tenga que gestionar desde cero un financiamiento de refinanciación aparte. La conversión sigue dependiendo de que el proyecto terminado cumpla los requisitos del prestamista, así que planéela desde el principio. Consulte cómo funciona la conversión de puente a permanente.
Niveles de documentación
Hay opciones de documentación mínima o sin documentación cuando la operación lo respalda, lo que generalmente significa que la solidez del proyecto, el capital y el patrocinador sostienen el expediente. No dé por hecho que su operación califica; cada solicitud se revisa de forma individual.
Tiempos y costos
Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y fondeo en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, la suscripción, la revisión del título y la valuación de la propiedad. En los proyectos desde cero hay más que revisar, por lo que es común un calendario más largo. La aprobación no está garantizada.
El financiamiento de construcción típicamente cuesta más que un préstamo bancario de largo plazo. Evalúelo por el costo total durante el periodo de obra y por si logra que el proyecto se construya. Pida todos los costos por escrito.
Este artículo es solo información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Para conversar sobre un proyecto desde cero, consulte nuestra página de construcción, llame al (800) 943-1314 o solicite en línea.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.