Un informe preliminar de título es un resumen, preparado por una compañía de título, de quién es el dueño de una propiedad y qué reclamaciones están registradas en su contra. En un préstamo privado, le indica al prestamista si puede tomar una primera posición limpia, y le indica a usted si la propiedad que compra o refinancia trae sorpresas.
Muchos prestatarios ven el informe por primera vez ya avanzado el proceso, y es entonces cuando ocurren los retrasos. Leerlo temprano, y saber qué significan sus secciones, es una de las formas más sencillas de mantener un cierre en marcha.
Qué contiene un informe preliminar
Los informes varían en su formato, pero la mayoría contiene los mismos elementos:
- Forma de titularidad (vesting): cómo posee el título el dueño actual, por ejemplo como persona física, matrimonio, fideicomiso o empresa.
- Descripción legal: la parcela exacta, que debe coincidir con la propiedad con la que usted cree estar tratando.
- Gravámenes y cargas: escrituras de fideicomiso existentes, gravámenes fiscales, sentencias, gravámenes de contratistas y elementos similares.
- Excepciones: asuntos que el seguro de título no cubriría, como servidumbres o restricciones registradas.
- Requisitos: lo que la compañía de título necesita antes de emitir una póliza, como pagos, firmas o documentos.
Gravámenes: quién va delante de quién
Los gravámenes son reclamaciones contra la propiedad. Pueden aparecer hipotecas y escrituras de fideicomiso existentes, impuestos prediales sin pagar, sentencias y gravámenes de contratistas. La prioridad importa, porque determina quién cobra primero. Un prestamista privado normalmente espera estar en primera posición, por lo que los gravámenes anteriores deben pagarse en el cierre o, en algunos casos, podrían manejarse de otra manera.
Si usted refinancia, el préstamo existente aparecerá y su liquidación se incorpora a la transacción. Si usted compra, los préstamos del vendedor deben pagarse con el producto de la venta. Las sorpresas, como un gravamen que usted desconocía, son los problemas que hay que detectar temprano.
Excepciones, servidumbres y restricciones
Una servidumbre otorga a otra persona un derecho limitado de usar parte de la propiedad, como una línea de servicios públicos, un camino de acceso compartido o un sendero. La mayoría de las servidumbres son rutinarias. Sin embargo, algunas importan si atraviesan el área donde usted planea construir o agregar una unidad. Las restricciones registradas pueden limitar lo que usted puede hacer con el terreno. Lea las excepciones y pregunte a su oficial de título o a su abogado qué significa cada una para su plan.
Puntos clave
- El informe preliminar muestra la titularidad, los gravámenes, las excepciones y lo que se necesita para cerrar.
- Ordénelo en cuanto se firme un contrato y lea cada elemento.
- Muchos problemas pueden resolverse, pero resolverlos toma tiempo, y algunos son difíciles de solucionar.
- La revisión del título es uno de los pasos a los que están sujetos nuestros plazos.
La sección de requisitos
Esta es la lista de tareas de la compañía de título. Los elementos típicos incluyen pagar préstamos específicos, registrar una liberación, entregar documentos de la entidad u obtener las firmas de las partes que figuran en el título. Si el prestatario es una empresa, la compañía de título puede pedir documentos de constitución y autorizaciones; consulte nuestro artículo sobre cómo pedir prestado a través de una LLC. Revise la lista de requisitos punto por punto con el oficial de título y compártala con su prestamista.
Cómo se resuelven los problemas
Las soluciones comunes incluyen:
- Pago y reconveyance: un gravamen se paga en el cierre y se libera.
- Liberación o satisfacción: un prestamista o acreedor registra un documento que confirma que una deuda está pagada.
- Documentos correctivos: corregir un error de nombre, una firma faltante o un problema en la descripción legal.
- Negociación: resolver mediante acuerdo una sentencia o una reclamación de un contratista.
- Acción legal: en disputas sobre la titularidad, a veces se requiere un proceso judicial.
Los primeros son rutinarios. El último puede tomar meses y puede significar que la operación no funcione en el calendario que usted necesita. Un abogado de título puede asesorarle sobre los detalles; este artículo es información general, no asesoría legal.
Por qué ordenarlo temprano
El trabajo de título toma tiempo, y los problemas encontrados el día tres son mucho más fáciles de manejar que los encontrados el día veinte. Una orden oportuna le permite a usted y al prestamista ver los problemas, reducir el retraso y, de ser necesario, renegociar o retirarse mientras aún tiene opciones. También respalda los plazos que conversamos con los prestatarios. Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y fondeo en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad, y un asunto de título sin resolver es una de las razones más comunes por las que eso no ocurre. Para saber qué más retrasa los expedientes, consulte por qué se rechazan los préstamos privados.
¿Tiene un informe preliminar que le gustaría que revisáramos junto con su solicitud de préstamo? Llame al (800) 943-1314 o inicie su solicitud.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.