En el financiamiento privado, el crédito es contexto, no la decisión. Un prestamista privado se pregunta principalmente si hay suficiente capital (equity) en la propiedad, si usted puede hacer los pagos y si existe una forma creíble de pagar el préstamo. Un problema de crédito pasado no lo descarta automáticamente, pero tampoco desaparece, y puede afectar cómo se fija el precio y se estructura un préstamo. La aprobación nunca está garantizada.
Si ha tenido pagos atrasados, una venta corta, una ejecución hipotecaria, una bancarrota o simplemente un historial escaso, así es como generalmente encaja en el panorama.
Por qué el financiamiento privado se basa en el capital (equity)
Los bancos prestan con modelos de calificación (scorecards): ingresos, puntuación de crédito, índices de deuda. Los prestamistas privados prestan con garantía de bienes raíces. Si la propiedad tiene una cantidad significativa de capital (equity), el prestamista tiene protección incluso si el prestatario enfrenta problemas, y por eso nuestra suscripción se basa en el capital de la propiedad, la capacidad de pago y la salida, más que en la puntuación de crédito. Nuestra visión general de qué analizan los prestamistas privados profundiza en ese marco.
Dicho esto, revisamos cada solicitud de manera individual. El crédito es un elemento entre varios.
Qué sigue diciéndole el crédito a un prestamista
Un informe de crédito da información sobre cómo ha manejado alguien sus obligaciones. Un prestamista lo usa para entender:
- Si las obligaciones actuales se están pagando, lo cual dice algo sobre la capacidad de pago.
- Si hay sentencias o gravámenes abiertos que podrían recaer sobre la propiedad.
- Si un evento reciente, como una ejecución hipotecaria o una bancarrota, apunta a un riesgo que afecte la salida.
- Cuánta explicación se necesita para que el expediente tenga sentido.
En otras palabras, es una historia que hay que entender, no solo una puntuación con un punto de corte.
Cómo explicar eventos pasados
Lo más útil que puede hacer es dar una explicación breve, honesta y específica. Las buenas explicaciones suelen incluir qué pasó, por qué, cuándo terminó y qué ha cambiado. Por ejemplo, una emergencia médica, un negocio que cerró, un divorcio o una caída del mercado son eventos que los prestamistas entienden. Lo que a los prestamistas les resulta difícil es el silencio, o una historia que no coincide con los documentos. Nuestra guía sobre por qué se rechazan los préstamos privados cubre otros problemas comunes del expediente.
Puntos clave
- El capital (equity), la capacidad de pago y la salida son los factores principales de la decisión, y el crédito aporta contexto.
- Un evento de crédito puede afectar el precio, la estructura o el monto ofrecido, incluso cuando un préstamo es posible.
- Informe y explique desde el principio. Las sorpresas perjudican más que el evento mismo.
- Las sentencias y los gravámenes abiertos son más importantes que un pago atrasado antiguo, porque pueden afectar el título.
Eventos recientes frente a eventos antiguos
Por lo general, cuanto más reciente y grave es un evento, más explicación y estructura necesita. Un evento antiguo con una recuperación clara preocupa menos que uno reciente. Una demanda pendiente o un gravamen fiscal sin pagar que afecte la propiedad requiere atención antes del cierre. Varios pagos atrasados recientes en otras obligaciones puede generar dudas sobre la capacidad de pago.
Cómo puede afectar el crédito el precio y la estructura
Cuando hay más riesgo percibido, un prestamista puede responder de maneras que no implican un rechazo:
- Un monto de préstamo menor en relación con el valor, lo que significa más capital (equity) o más efectivo de su parte.
- Un precio distinto, ya que el mayor riesgo generalmente se cotiza más alto.
- Condiciones adicionales, como un plan de salida más sólido, reservas o garantía adicional.
- Un plazo más corto hasta el pago total, para que el prestamista no esté expuesto por tanto tiempo.
Estas son posibilidades generales, no promesas. Lo que podemos ofrecer depende por completo de la operación. Para saber cómo funcionan los costos en general, consulte cómo se fija el precio de los préstamos hard money (préstamos privados de corto plazo garantizados con inmuebles).
Qué hacer antes de solicitar
- Obtenga su propio informe de crédito y sepa qué contiene.
- Pague o resuelva las sentencias y los gravámenes abiertos cuando pueda.
- Escriba una breve explicación de cualquier evento significativo.
- Prepare los documentos de su propiedad, ya que un capital sólido es su mejor activo. Nuestra lista de documentos le ayuda.
- Sea realista con el monto del préstamo y tenga una salida que no dependa de condiciones perfectas.
Un evento de crédito es una de las razones por las que la gente recurre a prestamistas privados en primer lugar, especialmente cuando un prestamista convencional no puede avanzar. Para ver cuáles de nuestros programas podrían encajar, visite préstamos privados.
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