Un préstamo de remodelación (rehab) financia mejoras a un edificio existente. Un préstamo de construcción desde cero (ground-up) financia un edificio nuevo en un sitio vacío o despejado. Ambos liberan fondos por etapas, pero conllevan riesgos distintos y los prestamistas los suscriben de manera diferente.
Nuestro programa de construcción cubre ambos, con préstamos de hasta el 90% del costo de construcción y montos de hasta $75 millones. Así se comparan los dos y cuándo encaja cada uno.
Para qué sirve cada préstamo
Los proyectos de remodelación parten de una estructura que ya existe. El trabajo puede ser cosmético, una renovación mayor o un reposicionamiento de una propiedad antigua. Los proyectos desde cero parten de un terreno, planos y permisos, y terminan con una estructura nueva que no existía cuando comenzó el préstamo.
Valuación: en su estado actual frente a terminado
La valuación es donde ambos se separan con más claridad.
- Remodelación. El prestamista observa el valor de la propiedad en su estado actual (as-is) y su valor proyectado después de la obra. El edificio existente le da al prestamista algo que valuar hoy, y parte de la garantía ya está en su lugar.
- Desde cero. Al cierre, la garantía es principalmente el terreno. El valor se construye a medida que avanza la obra, y el valor terminado proyectado depende de los planos y del producto final. Una mayor parte del valor es proyección.
Como hay más proyección, la suscripción de obras desde cero se apoya más en el presupuesto, los planos y las personas que construyen. Consulte cómo valúan una propiedad los prestamistas privados para saber más sobre la valuación.
Puntos clave
- La remodelación parte de un edificio existente y valuado; la obra desde cero parte principalmente de un terreno y un plan.
- La obra desde cero tiene más incógnitas, como permisos, obra del sitio y un calendario más largo, por lo que los prestamistas revisan con más detalle el presupuesto, los planos y al constructor.
- Ambos liberan fondos contra el trabajo completado mediante desembolsos.
- Elija según el trabajo que se requiere, no según cuál préstamo suene más sencillo.
El riesgo y de dónde proviene
El riesgo de la remodelación son sobre todo las condiciones ocultas. Los edificios antiguos pueden revelar problemas una vez que se abren las paredes, por lo que un presupuesto de remodelación necesita una contingencia bien pensada. El aumento del alcance del trabajo (scope creep) es el otro problema común.
El riesgo de la obra desde cero es más amplio. Los permisos y aprobaciones, las condiciones del sitio, el clima, el costo de materiales y mano de obra durante un periodo más largo y el calendario influyen en él. Además, el proyecto no genera ingresos hasta que se termina. Un prestamista busca un colchón en todos esos frentes: contingencia, una reserva de intereses y capacidad del prestatario. Nuestro artículo sobre contingencia y reserva de intereses los explica.
Calendario y documentación
Los proyectos de remodelación suelen ser más cortos y necesitan menos papeleo para comenzar: la propiedad existente, un alcance de trabajo, un presupuesto y un contratista. Aun así, pueden requerirse permisos según el trabajo.
Los proyectos desde cero normalmente necesitan más: planos, el estado o calendario de los permisos, un presupuesto detallado con cotizaciones, información del contratista y una visión clara del sitio y del título. Hay opciones de documentación mínima o sin documentación en nuestro programa cuando la operación lo respalda, pero revisamos cada solicitud de forma individual y no lo damos por hecho.
La salida
Ambos necesitan una forma definida de pagar el préstamo: una venta, un refinanciamiento o, en nuestro programa de construcción, la conversión a un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra. Los proyectos desde cero que terminan como propiedad generadora de ingresos, como apartamentos, también pueden requerir primero llegar a la estabilización. Compare con la conversión de puente a permanente.
Cuándo encaja cada uno
- Elija financiamiento de remodelación cuando ya exista un edificio adecuado, las mejoras sean la tarea principal y el valor actual ofrezca un punto de partida sólido.
- Elija financiamiento de obra desde cero cuando el mejor uso sea un edificio nuevo, controle el sitio y tenga listos los planos, el presupuesto y el constructor.
- Hable primero con nosotros cuando el proyecto esté en un punto intermedio, como una renovación total con ampliación o una demolición y reconstrucción. Esos casos se suscriben según sus hechos.
Tiempos y costos
Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y fondeo en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, la suscripción, la revisión del título y la valuación de la propiedad. Los expedientes de obra desde cero normalmente tardan más en revisarse, y la aprobación no está garantizada.
El financiamiento de construcción generalmente cuesta más que un préstamo bancario de largo plazo, así que compare el costo total durante el periodo de obra y pida todos los costos por escrito.
Este artículo es solo información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
¿No está seguro de qué estructura encaja en su proyecto? Conozca nuestros préstamos de construcción, llame al (800) 943-1314 o solicite en línea.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.