Los prestamistas privados valoran una propiedad observando por cuánto se vendieron recientemente propiedades similares, ajustando por condición, tamaño y ubicación, y luego prestando sobre una versión conservadora de esa cifra. La cifra que importa no es lo que usted espera que valga la propiedad. Es lo que un prestamista podría recuperar razonablemente si tuviera que vender.
Por eso el valor del prestamista puede resultar menor que el precio de venta pedido por el vendedor o que la proyección del prestatario. Entender cómo se construye la cifra le ayuda a respaldarla y a evitar sorpresas al final del proceso.
Las ventas comparables son la base
El método central es comparar su propiedad con ventas recientes de propiedades similares cercanas. Los prestamistas buscan ventas que estén cerca en distancia, sean recientes en fecha y similares en tamaño, antigüedad, estilo, lote y condición. Los anuncios activos y los precios pedidos son una evidencia más débil que las ventas cerradas, porque los precios pedidos son esperanzas y las ventas cerradas son hechos.
No hay dos propiedades idénticas, así que se hacen ajustes por las diferencias: recámaras adicionales, un lote más grande, una mejor vista, una cocina actualizada. Cuantos más ajustes necesita un comparable, menos peso tiene. Un conjunto reducido de comparables, común en propiedades inusuales o de lujo, normalmente lleva a conclusiones más conservadoras.
Valor actual frente a valor posterior a la reparación
Dos cifras aparecen constantemente en el financiamiento privado:
- Valor actual (as-is): lo que vale la propiedad hoy, en su condición actual, incluido cualquier mantenimiento diferido u obra sin terminar.
- Valor posterior a la reparación (ARV): lo que se proyecta que valdrá una vez terminadas las mejoras planeadas.
En una adquisición con un plan de remodelación, los prestamistas prestan mucha atención a ambos. El valor actual muestra la garantía que usted realmente ofrece el primer día. El valor posterior a la reparación muestra hacia dónde va el proyecto, pero es una proyección, por lo que recibe más escepticismo. Para obra nueva y remodelaciones mayores, nuestro programa de construcción analiza el préstamo en relación con el costo de construcción, y nuestro artículo sobre el préstamo sobre el costo de construcción (LTC) muestra cómo funciona.
Puntos clave
- El valor parte de las ventas comparables cerradas y luego se ajusta por condición, tamaño y ubicación.
- El valor actual es la garantía de hoy; el valor posterior a la reparación es una proyección y recibe más escrutinio.
- Los prestamistas son conservadores porque deben proteger el préstamo si el plan fracasa.
- Comparables recientes, un alcance de obra y un presupuesto realista son el mejor respaldo que puede ofrecer.
La condición y el uso importan
Una propiedad en mal estado, con mantenimiento diferido, problemas de seguridad u obras sin permiso, vale menos para un prestamista que una similar en buen estado. El uso también importa. En una propiedad de ingresos, los prestamistas consideran lo que produce el edificio y qué tan estable es ese ingreso. En apartamentos, nuestro programa multifamiliar considera el ingreso operativo neto (NOI) actual y proyectado, la ocupación y la mezcla de unidades junto con el valor de la propiedad.
Tasación frente a opinión de precio de un bróker
Una tasación es un informe formal preparado por un tasador con licencia, conforme a normas profesionales. Una opinión de precio de un bróker, o una revisión interna del prestamista, es una estimación más ligera. Cuál se usa depende del préstamo, de la propiedad y del proceso del prestamista, y la valuación es uno de los pasos a los que están sujetos nuestros plazos. Una tasación toma tiempo en ordenarse y completarse, y es una de las razones por las que alentamos a los prestatarios a solicitar con anticipación.
De cualquier manera, la valuación del propio prestamista es la que prevalece. El precio del vendedor, una tasación previa para otro fin o una estimación en línea pueden ser un contexto útil, pero no son la respuesta.
Por qué los prestamistas son conservadores
Un banco que presta sobre una vivienda estabilizada a un prestatario asalariado tiene muchas formas de ser pagado. Un préstamo privado con un plazo más corto depende más de la propiedad misma. Si el prestatario no puede vender o refinanciar como lo planeó, el prestamista es quien se queda con el inmueble. Por eso el prestamista incorpora un margen de seguridad usando valores conservadores y prestando solo una parte de ellos. Ese margen es una característica del producto, no un juicio sobre usted.
A manera de ilustración, suponga que un prestatario cree que una propiedad vale $1,000,000 pero las ventas comparables sugieren un rango más cercano a $900,000. En ese caso, el prestamista generalmente trabajará con la cifra menor, y el monto del préstamo la seguirá.
Cómo respaldar su valor
- Reúna ventas cerradas recientes que realmente se parezcan a su propiedad, y sea honesto sobre las diferencias.
- Presente un alcance de obra detallado y un presupuesto para cualquier remodelación, con información del contratista.
- Documente mejoras, permisos y reformas recientes con recibos y fotografías.
- Para propiedades de ingresos, entréguenos rent rolls y estados operativos actuales.
- Revele los problemas de condición desde el principio. Una valuación los encontrará de todos modos.
También puede leer cómo encaja esto en el panorama completo en qué analizan los prestamistas privados en la suscripción.
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