El financiamiento de construcción usa un denominador distinto al de cualquier otro préstamo inmobiliario, y malinterpretarlo es la razón más común por la que los números del patrocinador y los del prestamista no coinciden.
LTC, LTV y ARV son tres cosas distintas
- LTC — préstamo sobre el costo. El préstamo dividido entre el costo total para terminar el proyecto: terreno más costos directos más costos indirectos. Es la restricción principal de una línea de construcción.
- LTV — préstamo sobre el valor. El préstamo dividido entre el valor de la propiedad hoy, tal como está. En un lote vacío esa cifra es pequeña y poco informativa.
- ARV — valor posterior a la reparación o a la terminación. El valor tasado que se espera que respalde el proyecto terminado. Los prestamistas suelen evaluar contra esta cifra como restricción secundaria.
Un préstamo de construcción normalmente se dimensiona al menor entre un tope de LTC y un tope de ARV. Alcanzar uno no le permite pasar el otro.
Puntos clave
- El LTC se mide contra el costo total del proyecto — terreno, costos directos e indirectos — no contra el valor terminado.
- Un financiamiento de hasta 90% de LTC significa que el capital del patrocinador es aproximadamente el 10% del costo total, y el prestamista esperará ver ese capital realmente invertido en la operación.
Qué cuenta como “costo”
El costo del terreno o de adquisición, los costos directos de construcción y los costos indirectos: honorarios de arquitectura e ingeniería, permisos y cargos de impacto, seguros, reserva de intereses y contingencia. Un presupuesto que omite la contingencia y la reserva de intereses no es un presupuesto sobre el que un prestamista desembolse; esas dos partidas son las que evitan que un proyecto se detenga al 80% de avance.
Cómo funcionan los desembolsos
Un préstamo de construcción no se desembolsa en una sola suma. El terreno o la adquisición normalmente se financia al cierre; los fondos de construcción se liberan en desembolsos contra el avance verificado. Un ciclo típico: el contratista presenta una solicitud de desembolso contra el programa de valores, una inspección confirma la obra realizada, se recopilan las liberaciones de gravamen del desembolso anterior y se liberan los fondos — a menudo reteniendo una parte hasta la terminación.
Dos consecuencias prácticas. Primero, usted financia cada fase antes de que se la reembolsen, así que el capital de trabajo importa tanto como el préstamo. Segundo, la documentación limpia acelera los desembolsos; un patrocinador cuyos paquetes de desembolso están completos recibe el pago más rápido que uno cuyos paquetes no lo están.
Qué necesita realmente un expediente de 90% de LTC
El extremo superior del rango está disponible, pero se gana. En US Lending & Company financiamos hasta el 90% del préstamo sobre el costo de construcción y hasta $75 millones. Un expediente que llega al tope de ese rango generalmente muestra a un patrocinador con proyectos terminados de alcance comparable, un contratista con un balance real, planos con permiso o casi con permiso, un presupuesto con contingencia genuina y una salida — venta o refinanciamiento — que el valor terminado respalda con holgura.
El problema de la terminación, y cómo lo resuelve un préstamo convertible
El financiamiento de construcción tradicional crea un precipicio: el préstamo vence al terminar la obra y el patrocinador tiene que refinanciar justo cuando el proyecto es más nuevo y menos asentado. Un financiamiento que se convierte en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la construcción elimina esa carrera, porque la salida se suscribió al mismo tiempo que la obra.
Esto no es asesoría de inversión ni de administración de la construcción. Cada proyecto se suscribe según sus propios hechos — llame al (800) 943-1314 para revisar un presupuesto específico.
Un ejemplo con números sencillos
Imagine un proyecto con un costo total de $1,000,000: terreno, costos directos y costos indirectos. Con un LTC del 80%, el préstamo sería de $800,000 y el capital del patrocinador de $200,000. Con un LTC del 90%, el préstamo sería de $900,000 y el capital de $100,000. Mismo proyecto, mismo valor, un requisito de capital muy distinto. Por eso el tope de LTC es el número que primero hay que entender.
Después el prestamista prueba el otro lado. Si el proyecto terminado se tasaría en un valor dentro del cual el préstamo no cabe con holgura, el tope de ARV puede reducir el préstamo por debajo de lo que permitiría el LTC solo. El préstamo es el menor de los dos.
Por qué el capital debe ser real
Los prestamistas quieren ver el capital del patrocinador realmente comprometido en el proyecto, normalmente aportado primero o junto con el préstamo, y no prometido para después. El efectivo invertido es la mejor evidencia de que el patrocinador terminará la obra. Un terreno libre de gravámenes, o comprado muy por debajo de su valor actual, puede contar como parte de ese capital, pero se documenta y se tasa como todo lo demás.
Preguntas frecuentes
¿LTC es lo mismo que LTV?
No. El LTC divide el préstamo entre el costo total de terminar el proyecto. El LTV lo divide entre el valor de la propiedad. En una obra desde cero ambos pueden estar muy lejos, sobre todo al comienzo.
¿Por qué mi prestamista habla de LTC y de ARV?
Porque el préstamo se dimensiona al menor de los dos. Un buen LTC no ayuda si el valor terminado no sostiene el préstamo, y viceversa.
¿Qué hace que un presupuesto sea financiable?
Partidas completas, una contingencia real, una reserva de intereses y un contratista capaz de cumplir. Un presupuesto con partidas faltantes obliga al prestamista a adivinar.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.