Hard Money vs. Financiamiento Bancario: cuándo la velocidad vale la tasa

Comparar un préstamo privado con uno bancario solo por la tasa de interés es como comparar un boleto de avión con un boleto de tren solo por el precio. Son productos distintos que resuelven problemas distintos, y la pregunta correcta es cuál es el problema que usted tiene.

Para qué está optimizado un banco

Un prestamista convencional está optimizado para el costo del capital. Puede ofrecer una tasa baja porque presta bajo criterios estrictos y estandarizados: ingresos documentados, propiedad con antigüedad, ocupación estabilizada, un tipo de propiedad conforme y un perfil de prestatario que encaje en una tabla de calificación. El precio de esa tasa baja es el tiempo y la rigidez. Un expediente bancario que tiene una excepción genuina no recibe una solución alternativa; se rechaza o se vuelve a suscribir desde el principio.

Para qué está optimizado un prestamista privado

Un prestamista privado está optimizado para la certeza y la velocidad. Suscribimos el capital (equity) de la propiedad y la capacidad del prestatario para hacer los pagos, y luego la salida. Eso significa que podemos avanzar con un expediente que un banco no sabe leer: una entidad formada para la adquisición, una propiedad en plena remodelación, aprobaciones de uso de suelo (entitlements) parciales, un vendedor que no esperará 45 días (vea qué tan rápido puede cerrar un préstamo hard money). El precio de esa flexibilidad es una tasa más alta y un plazo más corto.

Hacer bien la aritmética

Solo como ilustración (ejemplo hipotético): suponga que compra por $2,000,000 y necesita cerrar en doce días. El financiamiento privado al 9%, digamos, por seis meses más puntos es un costo real, y se conoce de antemano. Póngalo frente a tres cosas que una comparación de tasas deja fuera:

• El valor de ganar la operación. Si el calendario del banco significa que no cierra, la tasa del banco es irrelevante — usted no es dueño de nada.
• El costo de la alternativa. Un cargo por extensión, un depósito perdido o un precio renegociado tras un cierre fallido son cifras reales.
• El periodo de tenencia, no la tasa anual. Los préstamos privados son cortos. El interés que realmente paga es la tasa anual aplicada durante los meses que dura el préstamo (tasa × meses ÷ 12), más los puntos — no la tasa aplicada a lo largo de treinta años.

Haga esas cuentas y la comparación casi siempre se resuelve con claridad en un sentido u otro. Si la operación tiene tiempo y encaja en el molde de un banco, tome el dinero del banco. Si no, el préstamo privado no es la opción cara — es la única opción que se concreta.

Las estructuras intermedias

La elección no siempre es binaria. Una línea de construcción que se convierte en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra le da velocidad de prestamista privado durante la construcción y precios convencionales después, con una sola suscripción. En multifamiliar, un préstamo puente hacia la estabilización sostiene una propiedad durante un reposicionamiento hasta que sus ingresos puedan respaldar deuda de agencia o bancaria.

Una lista breve

Elija financiamiento privado cuando: necesite certeza de cierre en una fecha; la propiedad aún no esté estabilizada o no sea conforme; el prestatario sea una entidad sin la antigüedad que quiere un banco; o la oportunidad tenga una fecha límite. Elija financiamiento convencional cuando: la propiedad esté estabilizada, el calendario sea holgado y el expediente encaje en el molde.

¿No está seguro de cuál describe su operación? Descríbanosla por teléfono — (800) 943-1314 — y le diremos con honestidad, incluso cuando la respuesta sea “vaya a un banco”.

Costos que la tasa no muestra

La tasa publicada es solo una parte del costo. En un préstamo privado hay que sumar los puntos al cierre y las condiciones de prórroga o prepago. En un préstamo bancario hay que sumar el avalúo, los cargos de suscripción y el costo de un plazo más largo que el que permite su contrato de compra. La comparación honesta es el costo total desde el día del desembolso hasta el día del pago, frente a lo que cada opción realmente le permite hacer.

Pida a cada prestamista los mismos tres números: el costo total si paga en la fecha prevista, el costo total si la salida se retrasa dos meses y qué pasa con las condiciones si eso ocurre. Un préstamo que parece barato en el primer número y severo en el segundo no es barato.

Cuándo el banco sigue siendo la mejor respuesta

Si la propiedad está estabilizada, el prestatario encaja en el perfil convencional y el plazo es holgado, el banco suele ganar en precio. El financiamiento privado se justifica cuando la operación tiene fecha límite, la propiedad está en transición o el expediente tiene algo que un sistema de puntaje no puede leer. Muchos prestatarios usan ambos: un préstamo privado corto para adquirir y mejorar, y luego financiamiento convencional cuando la propiedad califica.

Preguntas frecuentes

¿Un préstamo privado siempre es más caro?

La tasa suele ser más alta, pero el préstamo también es corto. Durante el periodo real de tenencia la diferencia suele ser menor de lo que se espera, y hay que compararla con el costo de perder la operación.

¿Puedo refinanciar un préstamo privado con un préstamo bancario?

Es la salida más común. Depende de que la propiedad cumpla los criterios del banco en ese momento, por lo que conviene probar la salida antes de otorgar el préstamo, no después.

¿Cómo decido cuál conviene a mi operación?

Observe tres cosas: qué tan pronto debe cerrar, si la propiedad está estabilizada y si su entidad y sus documentos de ingresos encajan en un expediente estándar. Si alguna respuesta es no, vale la pena cotizar un préstamo privado.