Calendario de desembolsos de un préstamo de construcción explicado

Un préstamo de construcción no le entrega el monto total al cierre. Libera el dinero en cuotas, llamadas desembolsos, conforme el trabajo se completa y se verifica. Cada desembolso sigue el mismo camino básico: usted solicita los fondos, se revisa el trabajo, se revisa la documentación y se liberan los fondos.

Entender ese ciclo le ayuda a planificar su flujo de efectivo y a evitar los retrasos que detienen los proyectos. Los términos específicos varían según el préstamo, así que tome lo siguiente como una guía general y lea con atención sus propios documentos del préstamo.

El ciclo de desembolso

1. La solicitud. Usted presenta una solicitud de desembolso que muestra el trabajo completado desde el desembolso anterior y el monto que solicita, normalmente vinculado a los renglones del presupuesto aprobado.
2. El respaldo. Las facturas, los cobros del contratista y cualquier otra documentación de respaldo acompañan la solicitud.
3. La inspección. Un inspector o el representante del prestamista verifica que el trabajo declarado realmente se hizo y que coincide aproximadamente con el monto solicitado.
4. Revisión de gravámenes y título. El prestamista verifica que no se hayan adherido nuevos gravámenes y que los beneficiarios de pagos anteriores hayan sido pagados.
5. La liberación. Si todo coincide, los fondos se desembolsan a usted o, en algunas estructuras, directamente al contratista o a los proveedores.

El calendario de valores

Muchos calendarios de desembolsos se construyen a partir de un calendario de valores: el presupuesto aprobado dividido en etapas o renglones como obra del sitio, cimentación, estructura, sistemas mecánicos, acabados, etcétera. Cada desembolso reporta el porcentaje de avance frente a esos renglones. Un calendario que coincide con la forma en que el contratista realmente factura hace que cada desembolso sea más fácil de verificar. Si los renglones del presupuesto son vagos, cada solicitud se convierte en una negociación.

Inspecciones

La inspección es la verificación del prestamista de que el dinero se está invirtiendo en el edificio. Deje el sitio listo: accesible, con el trabajo claramente visible y con el contratista o un representante disponible para responder preguntas. Las fotografías y una breve nota de avance enviadas con la solicitud ayudan. No solicite pago por materiales almacenados fuera del sitio ni por trabajo aún no realizado, a menos que los términos de su préstamo lo permitan específicamente.

Retención

La retención es una parte de cada pago que se retiene hasta que el trabajo se completa o alcanza un hito. Existe para dar al dueño influencia para lograr que se terminen los pendientes de la lista de remates. Algunos préstamos y algunos contratos con contratistas la incluyen; el monto y el momento de liberación los fijan el contrato y los términos del préstamo, así que revise ambos y manténgalos coherentes. Una discrepancia, en la que el prestamista retiene un monto y el contratista espera otro, puede generar un vacío de efectivo.

Liberaciones de gravamen

Los contratistas, subcontratistas y proveedores pueden tener derechos de gravamen si no se les paga. Para proteger la posición del prestamista, los desembolsos suelen vincularse a liberaciones de quienes ya han sido pagados. Reúna liberaciones condicionales con cada solicitud y liberaciones incondicionales de los pagos ya recibidos. La falta de documentación de un proveedor pequeño es una de las razones más comunes por las que se detiene un desembolso. Pida las liberaciones cuando pague, no semanas después.

Capital de trabajo

Entre terminar el trabajo y recibir los fondos, alguien tiene que pagar al contratista. Planifique un colchón, ya sea con fondos propios o con un arreglo con el contratista, para que un periodo normal de procesamiento no detenga la obra. Además, el presupuesto del préstamo normalmente debe mantenerse en equilibrio: si un renglón se excede, el prestamista querrá ver cómo se cubre. Nuestro artículo sobre contingencia y reserva de intereses lo trata.

Hábitos que agilizan los desembolsos

• Presente las solicitudes con un ritmo regular y predecible.
• Mantenga una sola carpeta organizada de facturas, órdenes de cambio y liberaciones.
• Documente las órdenes de cambio por escrito y consiga su aprobación antes de que se realice el trabajo.
• Informe al prestamista de los problemas con anticipación, como un retraso o un aumento de costos.
• Haga coincidir la solicitud exactamente con los renglones del presupuesto aprobado.

Para ver el panorama general, lea el préstamo sobre el costo de construcción (LTC) explicado. Nuestro programa de construcción llega hasta el 90% del costo de construcción y puede convertirse en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra.

Este artículo es solo información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.

¿Planea una obra y quiere saber cómo funcionarían los desembolsos? Llame al (800) 943-1314 o solicite en línea.