Un préstamo puente lleva una propiedad desde donde está hoy hasta donde un prestamista de largo plazo o un comprador tomará el relevo. En el Área de la Bahía, ese vacío suele ser creado por cosas que una tabla de calificación bancaria maneja mal: titularidad en capas, permisos y derechos de uso del suelo que toman tiempo, y edificios de uso mixto o multifamiliares que aún no están estabilizados.
Somos un bróker de dinero privado con licencia de California, con sede en Torrance, y prestamos en todo California, incluida el Área de la Bahía. Aquí explicamos cómo el financiamiento puente suele encajar en estas situaciones y qué preparar.
Por qué las operaciones del Área de la Bahía a menudo necesitan un puente
No vamos a citar estadísticas del mercado local, pero las razones estructurales son conocidas para quien ha trabajado en estas operaciones:
- Titularidad compleja. Las propiedades en manos de fideicomisos, sociedades, varios familiares o múltiples entidades pueden tardar en encajar en un expediente convencional.
- Plazos de derechos de uso del suelo y permisos. Las aprobaciones pueden tardar más de lo que permite un contrato de compra o el vencimiento de un préstamo existente.
- Edificios de uso mixto. Un local comercial en la planta baja con unidades residenciales arriba puede no ajustarse a las pautas de uso único de un prestamista.
- Multifamiliar en transición. El rent roll, la vacancia y las mejoras planeadas quizá aún no respalden deuda de largo plazo.
- Préstamos por vencer. Un préstamo vence antes de que el refinanciamiento esté listo.
Cómo encaja un puente
La idea es sencilla: usar financiamiento a corto plazo, suscrito con base en el capital de la propiedad y en su plan, para cubrir el periodo hasta que la situación se resuelva. Lo clave es que la resolución sea específica. “Refinanciaremos más adelante” no es una salida. “El permiso se espera en un plazo determinado, la obra sigue y la propiedad estabilizada se refinancia a deuda de largo plazo” se acerca más.
Puntos clave
- Un préstamo puente funciona cuando hay un evento claro que le pone fin: una venta, un refinanciamiento, un hito de permisos o la estabilización.
- La titularidad compleja es manejable si usted puede documentar quién es dueño de qué y quién firma.
- Incluya un margen de tiempo en su plan, especialmente cuando haya permisos. Los plazos se retrasan.
Titularidad compleja y título
Cuando varias partes o entidades tienen el título, el prestamista necesita entender la estructura desde el principio: quién es el prestatario, quién tiene autoridad para firmar y si existen gravámenes u otros reclamos. Reúna los documentos organizacionales, la información del fideicomiso y un organigrama claro de la titularidad. La revisión del título forma parte de nuestro proceso, y los problemas que surjan allí pueden afectar los tiempos, así que informe desde el inicio de cualquier cosa que conozca. Nuestra página de documentos describe lo que solemos solicitar.
Permisos, derechos de uso del suelo y construcción
Si el plan involucra permisos o derechos de uso del suelo, díganos en qué punto está el proceso y qué falta. Un prestamista querrá entender el calendario realista, porque el plazo del préstamo debe acomodarlo con margen. Si el proyecto pasa a remodelación u obra desde cero, nuestros préstamos de construcción pueden financiar hasta el 90% del costo de construcción, con montos de préstamo de hasta $75 million, y pueden convertirse en un préstamo permanente a tasas convencionales al terminar la obra. Consulte cómo funciona la conversión de puente a permanente.
Uso mixto y multifamiliar
Para apartamentos y propiedades de uso mixto, suscribimos con base en el ingreso operativo neto (NOI) actual y proyectado, la ocupación y la mezcla de unidades. Describa con honestidad el rent roll actual, incluidas las vacantes, y detalle las mejoras y cómo cambian el ingreso. Nuestro programa de préstamos para apartamentos cubre situaciones de puente y de valor agregado, y este artículo sobre el reposicionamiento de valor agregado explica la mecánica.
En unidades con control de rentas o reguladas de otra forma, solo podemos hablar en términos generales: las reglas que limitan cómo pueden cambiar las rentas afectan la proyección de ingresos, por lo que la proyección debe ser realista y coherente con las reglas aplicables a la propiedad. Consulte los detalles con su abogado.
Qué traer
- Un breve resumen de la propiedad, el plan y el monto del préstamo que busca.
- La estructura de propiedad y los firmantes.
- El rent roll actual y la información de ingresos y gastos, si la propiedad genera ingresos.
- El estado de los permisos y derechos de uso del suelo, con fechas.
- Su salida y un calendario realista, además de lo que hará si se retrasa.
Tiempos y costos
Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y fondeo en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, la suscripción, la revisión del título y la valuación de la propiedad. Las operaciones con titularidad compleja o que dependen de permisos comúnmente toman más tiempo, y la aprobación no está garantizada.
Los préstamos puente generalmente cuestan más que el financiamiento convencional y son a corto plazo. Pondere el costo total durante su periodo de tenencia previsto frente a lo que el préstamo hace posible, y pida todos los costos por escrito.
Este artículo es solo información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
¿Está trabajando en una propiedad del Área de la Bahía? Llámenos al (800) 943-1314 o solicite en línea y le daremos una opinión franca sobre si encaja.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.