Un edificio de uso mixto, como apartamentos sobre locales comerciales en planta baja, se financia analizando ambos flujos de ingreso en conjunto: la renta comercial de los locales y la renta residencial de las unidades superiores. Los bancos a veces dudan porque la propiedad no encaja claramente en sus normas residenciales ni en las comerciales. Un préstamo puente privado puede cubrir ese vacío mientras la propiedad se compra, se reposiciona o se estabiliza.
Este artículo explica cómo se evalúa normalmente un inmueble de uso mixto y dónde encaja el financiamiento privado a corto plazo.
Por qué el uso mixto confunde a las normas estándar
Muchos prestamistas organizan sus productos en torno a un solo tipo de propiedad. Los apartamentos van al área multifamiliar, los centros comerciales al área comercial y las casas al área residencial. Un edificio que combina ambos tipos puede quedar en medio. Pueden aplicar reglas distintas al espacio comercial y al residencial, y el suscriptor puede tener que entender dos mercados de arrendamiento a la vez.
Los puntos de fricción comunes incluyen:
- El local comercial está vacío o arrendado a un inquilino con poco plazo restante.
- Las unidades residenciales necesitan renovación o están parcialmente vacías.
- La proporción de área comercial y residencial no coincide con lo que un prestamista en particular está dispuesto a financiar.
- El edificio se compró, o debe comprarse, en un plazo corto.
Cómo se suscriben ambos flujos de ingreso
Cada parte del edificio se analiza por sus propios términos y luego se combinan.
El lado residencial
Para los apartamentos analizamos el número y la combinación de unidades, las rentas actuales, la ocupación y el estado de las unidades. En California, la regulación de rentas puede afectar lo que se puede cobrar, por lo que conviene entender cómo se aplica cualquier control de rentas u otras reglas similares a su propiedad específica antes de proyectar ingresos. Lo comentamos solo en términos generales; consulte con un profesional calificado según su situación.
El lado comercial
Para los locales, el contrato de arrendamiento importa más que la renta por sí sola: el inquilino, el plazo restante, quién paga cada gasto operativo y si es probable que el espacio se vuelva a arrendar si el inquilino se va. Un contrato largo con un inquilino estable respalda el expediente. Un espacio vacío no descalifica, pero requiere un plan realista.
Cómo se combinan
El ingreso operativo neto (NOI) combinado, actual y proyectado, muestra si la propiedad puede sostener sus pagos. Nuestro artículo sobre préstamos puente multifamiliares describe cómo tratamos el ingreso actual y el proyectado en la parte residencial.
Puntos clave
- El uso mixto se suscribe combinando un flujo de ingreso residencial y uno comercial.
- Los bancos pueden dudar porque la propiedad abarca dos categorías de normas, o por la vacancia y las necesidades de renovación.
- Un préstamo puente se suscribe según el capital, la capacidad y la salida, por lo que un edificio de uso mixto no tiene que ajustarse a una sola plantilla.
- Su plan de salida debe nombrar el tipo de financiamiento permanente que espera utilizar.
La valuación: lo que sorprende a los propietarios
Valuar una propiedad de uso mixto requiere criterio, ya que no siempre abundan las ventas comparables y el valor depende del ingreso de ambos componentes. Las valuaciones suelen basarse en el ingreso que produce el edificio, respaldado por ventas comparables cuando las hay. Por ello, la valuación de la propiedad es un paso importante en nuestro proceso y puede afectar el monto del préstamo. Suponga, a modo de ilustración, que un edificio produce un ingreso operativo neto combinado que respalda cierto valor; si el local comercial está vacío, un tasador puede evaluarlo de manera distinta que si estuviera arrendado. Por eso es útil entender su panorama de ingresos antes de solicitar. Consulte cómo valúan una propiedad los prestamistas privados para más información.
Dónde encaja un préstamo puente
Un préstamo puente es adecuado cuando el edificio aún no está en una condición que un prestamista a largo plazo quiere ver. Las situaciones típicas son comprar un edificio de uso mixto con una fecha límite, renovar apartamentos mientras los inquilinos comerciales permanecen, volver a arrendar un local vacío o refinanciar un préstamo que está por vencer. El puente sostiene la propiedad hasta que su ingreso y su condición respalden el financiamiento permanente. Los préstamos con apartamentos como garantía y los préstamos puente comerciales son los dos programas más relevantes aquí.
Cómo construir la salida
Sea específico sobre lo que necesitará ver el prestamista a largo plazo. Para un edificio de uso mixto, eso suele significar contratos de arrendamiento vigentes en el espacio comercial, la renovación de las unidades terminada y un periodo de historial operativo con ocupación estabilizada. Concédase tiempo adicional para cada uno, porque el arrendamiento y la construcción rara vez avanzan al día. Nuestra guía de estrategias de salida ofrece un marco de trabajo.
Qué llevar
Prepare el rent roll (relación de rentas) tanto del espacio residencial como del comercial, copias de los contratos de arrendamiento comerciales, estados operativos, su presupuesto y calendario de mejoras, y una breve explicación del plan. Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y desembolso de fondos en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad, y la aprobación no está garantizada.
¿Está evaluando una propiedad de uso mixto en California? Llame al (800) 943-1314 o solicite en línea. Información general únicamente, no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.