El NOI, o ingreso operativo neto, es lo que un edificio de apartamentos genera después de los gastos operativos y antes de los pagos del préstamo. El DSCR, o índice de cobertura del servicio de la deuda, es ese NOI dividido entre los pagos del préstamo del año. Un índice superior a 1.0 significa que la propiedad genera más que sus pagos; los prestamistas normalmente quieren un margen por encima de eso.
Estas dos cifras determinan la mayoría de las decisiones de financiamiento de apartamentos, por lo que conviene saber calcularlas usted mismo antes de que lo haga un prestamista.
Cómo calcular el NOI
Comience con el ingreso que la propiedad puede cobrar, reste los gastos para operarla y deténgase antes de los pagos de la deuda.
- Sume la renta bruta potencial si todas las unidades estuvieran ocupadas a las rentas actuales, más otros ingresos como lavandería o estacionamiento.
- Reste la vacancia y la pérdida por cobranza, es decir, la renta que en realidad no recibirá.
- Reste los gastos operativos: impuestos a la propiedad, seguro, servicios que usted paga, reparaciones y mantenimiento, administración y costos similares.
Lo que queda es el NOI. Observe lo que no pertenece al cálculo: los pagos del préstamo, los impuestos sobre la renta y sus propias mejoras de capital.
Un ejemplo hipotético
Solo a modo de ilustración, suponga que un edificio de apartamentos tiene una renta bruta potencial de $600,000 por año y, para simplificar, ningún otro ingreso. La vacancia y la pérdida por cobranza son $30,000, lo que deja $570,000. Los gastos operativos suman $240,000. El NOI es:
$600,000 - $30,000 - $240,000 = $330,000
Estas cifras son inventadas para mostrar la aritmética y no son un pronóstico para ninguna propiedad.
Cómo calcular el DSCR
El DSCR es igual al NOI dividido entre el servicio anual de la deuda, es decir, los pagos de capital e intereses durante un año. Suponga que el préstamo de nuestro ejemplo requiere $264,000 en pagos anuales:
$330,000 / $264,000 = 1.25
El edificio genera 1.25 veces lo que necesita para pagar al prestamista. Si el NOI bajara a $264,000, el DSCR sería 1.00, sin nada de margen. Por debajo de 1.00, la propiedad no cubre sus propios pagos.
Puntos clave
- El NOI es el ingreso menos los gastos operativos, antes de los pagos de la deuda. El DSCR es el NOI dividido entre el servicio anual de la deuda.
- Los prestamistas analizan tanto el NOI actual como el proyectado; la exactitud del lado de los gastos importa tanto como las rentas.
- La renovación aumenta el NOI solo si las rentas suben y la vacancia no las compensa.
- Los niveles de DSCR requeridos varían según el prestamista y el tipo de préstamo, así que pregunte a cada uno directamente.
Por qué les importa a los prestamistas
El NOI es la capacidad de generar ingresos del edificio y, en la mayoría de las valuaciones de propiedades de ingreso, es fundamental para lo que vale el edificio. El DSCR muestra cuánto margen hay para que las cosas salgan mal: unas cuantas unidades vacías, una factura de reparación, un aumento de impuestos. Un índice ajustado significa que un problema pequeño puede convertirse en un pago omitido.
En el financiamiento a corto plazo, también analizamos si la propiedad puede sostener los pagos durante un plan de negocios y cómo llega a un DSCR que un prestamista a largo plazo aceptará. Nuestra guía de préstamos puente multifamiliares explica cómo se tratan el ingreso actual y el proyectado.
Cómo las renovaciones cambian ambas cifras
Continuando con el caso hipotético, suponga que las renovaciones permiten al propietario subir la renta bruta potencial a $720,000, con vacancia y pérdida por cobranza de $36,000 y gastos de $250,000, algo mayores por la operación más grande. El NOI pasa a ser:
$720,000 - $36,000 - $250,000 = $434,000
Frente a los mismos $264,000 de pagos anuales, el DSCR sube a aproximadamente 1.64. Esa mejora es lo que puede hacer que un edificio sea elegible para financiamiento a largo plazo después de haber sido demasiado débil para obtenerlo antes.
La precaución también va en sentido contrario. Durante la renovación, las unidades permanecen vacías, por lo que el NOI a menudo cae temporalmente por debajo de la cifra actual. Además, los aumentos de renta deben ser alcanzables: revise unidades comparables y, en California, considere cómo la regulación de rentas podría limitar los aumentos en su propiedad específica. Los costos de renovación en sí no forman parte del NOI, pero afectan cuánto pide prestado y, por tanto, los pagos en el denominador.
Errores que cometen los compradores
- Usar las cifras de gastos del vendedor sin verificarlas contra las facturas reales y los registros de impuestos.
- Omitir los costos de administración porque piensa administrar usted mismo.
- Proyectar rentas que el mercado no ha demostrado que pagará.
- Ignorar cómo los pagos más altos de un préstamo mayor reducen el DSCR.
Nuestro artículo sobre cómo financiar un reposicionamiento de valor agregado muestra cómo estas verificaciones encajan en un plan más amplio, y la página de nuestro programa para apartamentos describe lo que financiamos.
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