Un préstamo puente multifamiliar es un financiamiento a corto plazo sobre una propiedad de apartamentos, que se usa para comprarla, renovarla o estabilizarla hasta que califique para deuda de agencia o bancaria a largo plazo. Lo suscribimos según el ingreso de la propiedad, el actual y el proyectado tras su plan, junto con la ocupación, la combinación de unidades, su capital y la salida.
Si está evaluando uno para un edificio de apartamentos en California, así encajan las piezas.
Las situaciones para las que existen los préstamos puente
Los prestamistas de apartamentos a largo plazo generalmente quieren ver un edificio estabilizado: alta ocupación, rentas consistentes y un historial. Muchas buenas oportunidades todavía no están estabilizadas. Las unidades están anticuadas, el edificio tiene mucha vacancia, la administración ha sido deficiente o el vendedor necesita cerrar rápido. Un préstamo puente multifamiliar le permite aprovechar esas oportunidades, hacer las obras y refinanciar cuando las cifras mejoren. Vea nuestro programa de financiamiento para apartamentos para conocer lo que ofrecemos.
Qué evalúa la suscripción
NOI actual y proyectado
El ingreso operativo neto (NOI) es el ingreso que produce la propiedad después de los gastos operativos y antes del servicio de la deuda. Analizamos lo que el edificio genera hoy, con rentas y gastos reales, y lo que debería generar una vez ejecutado su plan. La proyección debe ser razonable: respaldada por las rentas que logran unidades comparables y por un presupuesto realista para las obras. Nuestro artículo sobre NOI y DSCR para compradores de apartamentos explica los cálculos paso a paso.
Ocupación
La ocupación actual muestra el punto de partida y cualquier problema de administración. Un edificio medio vacío no queda descartado, pero el plan para llenarlo debe ser creíble.
Combinación de unidades
La combinación de estudios, unidades de una recámara y unidades más grandes afecta tanto la demanda como el costo operativo. Analizamos si la combinación se ajusta a la zona y si las rentas que proyecta coinciden con lo que realmente obtiene cada tipo de unidad.
Su capital y su capacidad
Como en todos nuestros préstamos, la suscripción se basa en el capital más que en el puntaje de crédito. Consideramos el capital en la propiedad, su capacidad para hacer los pagos y la salida. Cada solicitud se revisa de forma individual.
Puntos clave
- Los préstamos puente multifamiliares financian edificios de apartamentos que aún no están suficientemente estabilizados para el financiamiento a largo plazo.
- La suscripción considera el NOI actual, el NOI proyectado, la ocupación, la combinación de unidades y el capital.
- Las reservas para intereses, renovación e imprevistos forman parte de un plan sólido.
- La salida, normalmente deuda de agencia o bancaria, debe definirse antes de pedir prestado.
Reservas y presupuesto de renovación
Los planes de valor agregado fracasan con más frecuencia por presupuestos escasos que por malas ideas. Incluya una contingencia en su estimado de renovación y planee cómo la propiedad cubrirá sus pagos mientras haya unidades fuera de servicio. Si hay unidades vacías durante la renovación, el ingreso baja justo cuando los gastos son más altos, así que considere una reserva para cubrir ese periodo. Según la operación, podemos conversar sobre cómo se manejan esos rubros en la estructura del préstamo. Para más sobre este enfoque, vea cómo financiar el reposicionamiento de apartamentos de valor agregado.
La salida: deuda de agencia o bancaria
La salida habitual es un refinanciamiento hacia financiamiento a largo plazo de un prestamista de agencia o un banco una vez estabilizado el edificio. Esos prestamistas buscan una ocupación sostenida en cierto nivel, rent rolls (listados de unidades con sus inquilinos y rentas) e historial operativo documentados, y una razón de cobertura del servicio de la deuda (DSCR) que cumpla sus requisitos. Sus umbrales específicos varían según el prestamista y con el tiempo, así que confírmelos directamente. Trabaje hacia atrás desde ellos: ¿qué NOI necesita, cuántos meses de operación estabilizada querrán ver y su calendario lo permite?
Decida también qué ocurre si el refinanciamiento se retrasa. Vale la pena conversar antes del cierre sobre una segunda vía, como una venta, o una opción de prórroga. Nuestro artículo sobre estrategias de salida para un préstamo puente explica las opciones.
Preguntas que conviene hacerse primero
- Si la renovación tarda más de lo planeado, ¿cuántos meses adicionales de pagos pueden sostener la propiedad y yo?
- ¿Las rentas que proyecto ya existen para unidades renovadas comparables cercanas?
- ¿Qué pasa con mi plan si la ocupación se mantiene más baja de lo esperado por un tiempo?
- ¿Tengo una segunda salida si se retrasa el primer refinanciamiento?
Respuestas honestas a estas preguntas fortalecen la solicitud del préstamo, porque demuestran que el plan fue puesto a prueba y no simplemente supuesto.
Qué preparar
Reúna el rent roll actual, los estados operativos de los últimos meses, un alcance y presupuesto de renovación unidad por unidad, rentas comparables y un resumen de su plan y su experiencia. Un paquete ordenado ayuda. Vea nuestra página de documentos.
Podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y desembolso de fondos en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad. La aprobación no está garantizada.
Si está evaluando un edificio de apartamentos, llame al (800) 943-1314 o solicite en línea. Información general únicamente, no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.