Un préstamo puente comercial es un financiamiento a corto plazo garantizado por una propiedad comercial minorista (retail), de oficinas o industrial, que se utiliza cuando un prestamista convencional no puede avanzar en su calendario o cuando el edificio aún no encaja en el molde de un banco. Se suscribe principalmente según el capital (equity) de la propiedad, su capacidad para hacer los pagos y un plan creíble para pagar o refinanciar el préstamo.
Esa es la idea completa. Sin embargo, los detalles importan, porque los edificios de retail, oficinas e industriales plantean preguntas distintas a un prestamista. Así es como pensamos en cada uno.
Por qué los edificios comerciales necesitan otro tipo de préstamo
Los bancos prestan con mayor comodidad sobre edificios estabilizados: contratos de arrendamiento firmados, ocupación constante, propiedad con antigüedad y estados financieros limpios. Muchas de las oportunidades que realmente persiguen los inversionistas se ven distintas. El inquilino ancla acaba de irse. El edificio está medio vacío tras el vencimiento de un contrato. El vendedor quiere un cierre rápido. La propiedad necesita obras antes de que un banco la considere.
Un préstamo comercial hard money o préstamo puente existe para esos momentos. No reemplaza al financiamiento permanente. Lleva la propiedad de la situación en que usted se encuentra a la situación que un prestamista a largo plazo quiere ver.
Cómo evaluamos cada tipo de propiedad
Locales comerciales (retail)
En retail, las preguntas se centran en los inquilinos y la ubicación: cuántos inquilinos hay, cuánto duran sus contratos, si el centro depende de un solo ancla y qué ocurre si un local queda vacío. Un strip center (centro comercial lineal) totalmente arrendado y uno medio vacío con un plan de reposicionamiento son expedientes muy distintos, y ambos pueden ser financiables si el capital y el plan son sólidos.
Oficinas
La suscripción de oficinas depende en gran medida de la salida. Como la rotación de contratos y la vacancia pueden cambiar con rapidez, queremos entender cómo llegará el edificio a una etapa en la que un prestamista a largo plazo se sienta cómodo. Un plan para arrendar, renovar las áreas comunes o convertir el edificio a un mejor uso debe ser específico, no aspiracional.
Industrial
Los edificios industriales suelen ser más sencillos de leer: altura libre, muelles de carga, uso y perfil del inquilino. Los propietarios que compran un edificio vacío o parcialmente arrendado para arrendarlo por completo, o un propietario-usuario que adquiere una instalación, normalmente pueden explicar el plan en pocas frases. Aun así, revisamos las mismas tres cosas: capital, capacidad y salida.
Primero el capital, luego la capacidad, después la salida
Nuestra suscripción se basa en el capital más que en el puntaje de crédito. Observamos el valor de la propiedad y qué parte está respaldada por su propio capital, si el ingreso de la propiedad o sus otros recursos pueden sostener los pagos, y cómo se pagará el préstamo. Cada solicitud se revisa de forma individual, por lo que un expediente complicado no es automáticamente un expediente rechazado. Para saber más, consulte qué evalúan los prestamistas privados en la suscripción.
Puntos clave
- Un préstamo puente comercial lleva una propiedad de retail, oficinas o uso industrial hasta el punto en que hay financiamiento permanente disponible.
- La suscripción se centra en el capital de la propiedad, su capacidad para hacer los pagos y una salida específica.
- La vacancia, la rotación de inquilinos y las obras sin terminar son razones para usar un préstamo puente, no motivos automáticos de rechazo.
- El tipo de propiedad cambia las preguntas que hacemos, no la estructura básica.
Usos comunes de estos préstamos
- Adquisición. Necesita cerrar rápido en un edificio que un banco no puede financiar a tiempo.
- Reposicionamiento. Está renovando, buscando nuevos inquilinos o cambiando el uso del edificio y necesita fondos mientras el ingreso aún es bajo.
- Vacíos de inquilinos. Un inquilino importante se fue o un contrato está por vencer, y la propiedad no cumple actualmente los requisitos de ocupación de un banco.
- Refinanciar para salir de un problema. Un préstamo está por vencer y el prestatario necesita tiempo para estabilizar la propiedad antes del siguiente préstamo permanente.
Planee la salida antes de pedir prestado
La salida es la parte que los prestatarios dejan vaga con más frecuencia. Antes de tomar cualquier préstamo puente, debe poder responder con claridad: ¿qué debe cumplirse para que un banco refinancie este edificio y cuánto tiempo tomará realistamente? Contratos firmados, renovaciones terminadas y ocupación alcanzada son los hitos habituales. Incluya un margen de holgura, porque el proceso de arrendamiento y los permisos rara vez avanzan exactamente según lo previsto. Nuestro artículo sobre estrategias de salida para un préstamo puente profundiza en el tema.
Qué tener listo
Un paquete ordenado acelera todo. Prepárese para proporcionar la dirección y el tipo de propiedad, el contrato de compra si lo hay, el rent roll (relación de rentas) y los contratos de arrendamiento vigentes, el historial operativo, su plan de renovación o arrendamiento, y una descripción de cómo piensa pagar el préstamo. Nuestra página de documentos enumera lo que normalmente se solicita.
En cuanto a los tiempos, podemos ofrecer aprobación en tan solo 24 horas y desembolso de fondos en tan solo siete días, sujeto a un expediente completo, suscripción, revisión del título y valuación de la propiedad. La aprobación no está garantizada, y cada operación se revisa según sus propios hechos.
¿Tiene una propiedad de retail, oficinas o uso industrial que intenta financiar? Llámenos al (800) 943-1314 o inicie su solicitud en línea. Información general únicamente; este artículo no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.
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