Un refinanciamiento privado con retiro de efectivo (cash-out) reemplaza o aumenta la deuda de una propiedad que usted posee y le entrega efectivo a partir del capital (equity). Un prestamista privado otorga el préstamo, garantizado con una escritura de fideicomiso, y lo suscribe principalmente según el valor de la propiedad, su capital y su plan para pagarlo. Tiene sentido cuando necesita efectivo o una velocidad que un banco no puede ofrecer, y cuando tiene un camino claro para pagar o refinanciar a plazos más largos.
Normalmente es un financiamiento temporal, no permanente. Eso determina a quién le conviene y cómo planearlo.
Cuándo tiene sentido un cash-out privado
Los prestatarios suelen considerar un cash-out privado en situaciones como estas:
- Una oportunidad con límite de tiempo. Necesita capital para comprar otra propiedad o financiar un proyecto y no puede esperar el proceso de un banco.
- La propiedad aún no encaja en el molde de un banco. Está parcialmente vacía, en proceso de reposicionamiento, o tiene problemas que deben corregirse antes de que un prestamista convencional se interese.
- Ingresos difíciles de documentar. Tiene un capital considerable, pero sus ingresos no se presentan con claridad en papel.
- Una mejora planeada. Tiene la intención de aumentar el valor de la propiedad y luego refinanciar con financiamiento a largo plazo.
- Puente hacia una venta. Necesita liquidez hasta que se venda una propiedad.
Si su propiedad está estabilizada, tiene documentación en orden y no tiene fecha límite, un préstamo bancario suele ser más económico. Lo señalamos en nuestra comparación entre hard money y financiamiento bancario, y le diremos con claridad cuándo un banco es el mejor camino.
Cómo se usa el capital
El capital es el valor de la propiedad menos lo que se debe sobre ella. Un prestamista analiza cuánto de ese capital se le pide prestar. Mientras más colchón quede después del nuevo préstamo, más protección tiene el prestamista y más fácil es suscribir el expediente. A manera de ilustración, suponga que una propiedad vale $2,000,000 y tiene una hipoteca de $600,000 pendiente. Usted tiene $1,400,000 de capital. Un nuevo préstamo pagaría la hipoteca existente y luego desembolsaría el remanente, y el prestamista decide cuánta deuda total puede respaldar la propiedad de manera responsable según su valor y la operación.
Por eso la valuación importa mucho. Vea cómo valoran una propiedad los prestamistas privados para saber cómo funciona esa evaluación. Los prestamistas también revisarán el título, ya que los gravámenes existentes deben pagarse o tenerse en cuenta. Nuestra guía sobre los informes de título para prestatarios explica lo que muestran.
Puntos clave
- Un refinanciamiento privado con retiro de efectivo convierte rápidamente el capital de la propiedad en efectivo, pero normalmente es un financiamiento a corto plazo.
- Se ajusta a operaciones con límite de tiempo y a propiedades o prestatarios que un banco todavía no puede suscribir.
- Tenga una salida antes de pedir el préstamo: una venta o un refinanciamiento con financiamiento convencional.
- Espere un escrutinio del valor, de los gravámenes existentes y de su capacidad para hacer los pagos.
Planear la salida al financiamiento convencional
La salida más común es refinanciar con un préstamo a más largo plazo una vez que la propiedad o su perfil califiquen. Determine qué tiene que cambiar para que eso ocurra. Quizá deban ocuparse las vacantes, terminarse las renovaciones, construirse un historial de ingresos o resolverse los documentos de la entidad. Luego calcule cuánto tiempo tomará y déjese un margen.
Pregúntese: si el refinanciamiento se retrasa, ¿puedo cubrir los pagos? Si la propiedad se tasa por debajo de lo que espero, ¿el nuevo préstamo aún funciona? Una segunda salida, como vender la propiedad, es una alternativa sensata. Nuestro artículo sobre estrategias de salida para un préstamo puente lo trata a fondo.
Riesgos que debe considerar
- Costo. Un préstamo privado generalmente cuesta más que un préstamo bancario. Calcule el total durante su periodo de tenencia esperado; nuestra guía sobre el precio muestra cómo.
- Riesgo de refinanciamiento. El pago global (balloon) vence haya o no un nuevo préstamo listo.
- Usar el efectivo con prudencia. Endeudarse con su capital para financiar algo que no produce un rendimiento puede dejarlo con deuda y con menos colchón.
- Garantizado con su propiedad. Una escritura de fideicomiso significa que la propiedad está en juego si el préstamo no se paga.
Qué preparar
- La dirección de la propiedad, una descripción y su uso actual.
- Un resumen de las hipotecas y gravámenes existentes, y estados de cuenta recientes si los tiene.
- Evidencia del valor, como una tasación reciente, el precio de compra o ventas comparables.
- Documentos de la entidad si la propiedad está a nombre de una LLC, un fideicomiso o una corporación.
- El uso que pretende dar a los fondos y su plan de salida.
- Información sobre rentas y contratos de arrendamiento si la propiedad genera ingresos.
Para la lista completa, vea nuestra página de documentos. Los prestatarios comerciales y de apartamentos también pueden consultar nuestros programas de préstamos comerciales y para apartamentos.
Nuestro enfoque
Somos un bróker de dinero privado con licencia de California a través del Departamento de Bienes Raíces (Department of Real Estate) y estamos registrados en el Sistema Nacional de Licencias Hipotecarias (Nationwide Mortgage Licensing System). Revisamos cada solicitud de forma individual, con una suscripción guiada por el capital, la capacidad de hacer los pagos y la salida, y no solo por el puntaje de crédito. Este artículo es información general, no asesoría legal, fiscal ni de inversión.
Para hablar sobre un cash-out en su propiedad, llame al (800) 943-1314 o inicie su solicitud.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.