Una inversión en escritura de fideicomiso (trust deed) significa ocupar la posición del prestamista en un préstamo garantizado con bienes raíces. En lugar de ser dueño del edificio, usted tiene un gravamen de garantía registrado sobre él y recibe el interés que paga el prestatario. En California el instrumento es una escritura de fideicomiso y no una hipoteca, y esa distinción determina cómo se comporta realmente la garantía.
La estructura
Hay tres partes: el prestatario (trustor), el prestamista o inversionista (beneficiario) y un fiduciario (trustee) neutral que tiene el poder de venta. Si el prestatario incumple, el fiduciario puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria extrajudicial — un proceso que generalmente es más rápido y menos costoso que la ejecución judicial que se exige en muchos otros estados. Esa rapidez es una de las razones por las que las escrituras de fideicomiso de California son una clase de inversión consolidada.
Qué protege la inversión
- Préstamo sobre el valor (LTV). La protección principal. Un LTV conservador significa que la propiedad tendría que perder un valor sustancial antes de que la garantía deje de cubrir el préstamo. Por eso la disciplina en el LTV importa más que el rendimiento publicado.
- Posición del gravamen. Una primera escritura de fideicomiso se paga antes que una segunda. La posición y el LTV juntos, no uno solo, describen el riesgo.
- Seguro de título. Una póliza del prestamista protege contra defectos en el título. Contratamos cobertura de hasta el 125% del monto de la inversión.
- Seguro de propiedad (hazard insurance) y administración del préstamo. La propiedad debe estar asegurada, y un administrador externo debe cobrar y remitir los pagos para que el inversionista no tenga que perseguir directamente al prestatario.
Puntos clave
- Las inversiones en escrituras de fideicomiso son especulativas e ilíquidas. No son depósitos y no están aseguradas ni garantizadas por ninguna agencia gubernamental.
- La devolución del capital y el pago de los intereses dependen del desempeño del prestatario y del valor de la garantía subyacente.
Cómo se mueve el dinero
En un arreglo típico, el préstamo lo origina y suscribe un corredor con licencia, el inversionista lo financia a través del depósito en garantía (escrow), la escritura de fideicomiso se registra a nombre del inversionista y un administrador externo cobra los pagos mensuales del prestatario y los remite — a menudo por depósito directo. Los documentos del préstamo deben estar disponibles para el inversionista, y un portal de inversionistas permite ver la posición y el historial de pagos sin necesidad de una llamada.
Los riesgos, dichos con claridad
Una inversión en escritura de fideicomiso puede perder dinero. El prestatario puede dejar de pagar. La propiedad puede valer menos de lo que respaldaba la tasación, sobre todo si el mercado se mueve o si se juzgó mal su condición. La ejecución hipotecaria toma tiempo y cuesta dinero incluso cuando es extrajudicial, y el inversionista puede terminar siendo dueño de una propiedad que no quería. La inversión es ilíquida — no existe una bolsa donde venderla, y salir antes de tiempo normalmente implica encontrar un comprador privado con descuento. Los rangos de rendimiento indicados son metas, no garantías, y el desempeño pasado no predice resultados futuros.
Preguntas que vale la pena hacer a cualquier patrocinador
- ¿Cuál es el LTV, cómo se estableció el valor y qué tan reciente es esa valuación?
- ¿En qué posición de gravamen estoy y qué hay por delante de mí?
- ¿Quién administra el préstamo y cómo se remiten los pagos?
- ¿Qué ocurre operativamente ante un incumplimiento — quién actúa y quién paga los costos?
- ¿Tiene licencia el patrocinador, y puedo verificarlo de forma independiente?
Sobre ese último punto: US Lending & Company es un corredor de dinero privado con licencia del Departamento de Bienes Raíces de California (California Department of Real Estate) y está registrada en el Sistema Nacional de Licencias Hipotecarias (Nationwide Mortgage Licensing System, NMLS), y opera desde 2002. Ambas licencias pueden verificarse de forma independiente mediante los enlaces en nuestro pie de página.
Importante
Este artículo es información general, no es una oferta de venta ni una solicitud en ninguna jurisdicción donde no esté autorizada, y no constituye asesoría de inversión, legal ni fiscal. Consulte a sus propios asesores antes de invertir. Si desea los detalles del programa, consulte nuestra página de Inversionistas o llame al (800) 943-1314.
En qué se diferencia una escritura de fideicomiso de otras inversiones
Muchos inversionistas comparan las escrituras de fideicomiso con acciones, bonos o propiedades en renta. Conviene entender las diferencias antes de comparar cifras. Una escritura de fideicomiso paga una tasa de interés establecida durante un plazo establecido, garantizada con bienes raíces, y no depende del ánimo del mercado ni de que el inversionista administre un edificio. A cambio, la inversión es ilíquida y su desempeño depende de un prestatario y una propiedad.
Como no hay una bolsa donde venderla, el plazo del préstamo importa. Los inversionistas suelen considerar si pueden dejar el capital invertido todo el plazo y si seguirían cómodos si el préstamo se prorroga o se paga con retraso.
Diversificación y tamaño del préstamo
Concentrar una gran parte del capital en un solo préstamo concentra el riesgo. Algunos inversionistas reparten su capital entre varios préstamos, propiedades y posiciones en lugar de colocarlo todo en uno. Es un principio general, no una recomendación para nadie en particular; sus propios asesores pueden decirle qué conviene a su situación.
Preguntas frecuentes
¿Una inversión en escritura de fideicomiso está asegurada?
No. No es un depósito ni está asegurada ni garantizada por ninguna agencia gubernamental. La póliza de título del prestamista protege contra defectos en el título, que es una protección distinta de un seguro contra pérdidas.
¿Qué pasa si el prestatario deja de pagar?
El administrador sigue el proceso de incumplimiento de los documentos del préstamo y, de ser necesario, el fiduciario puede llevar a cabo una ejecución hipotecaria extrajudicial. Toma tiempo y cuesta dinero, y el resultado depende del valor de la propiedad en ese momento.
¿Cómo verifico a un patrocinador?
Pida el número de licencia y compruébelo usted mismo con el Departamento de Bienes Raíces de California y el Sistema Nacional de Licencias Hipotecarias (Nationwide Mortgage Licensing System, NMLS), en lugar de confiar solo en lo que diga el patrocinador.
Publicado por el equipo de suscripción de US Lending & Company. Información general únicamente — no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.