La posición del gravamen es el orden en que se paga a los prestamistas con la propiedad si el prestatario incumple. Una primera escritura de fideicomiso se paga primero, una segunda escritura de fideicomiso se paga solo después de que se haya satisfecho la primera, y así sucesivamente. La posición por sí sola no dice cuán riesgosa es una inversión. Debe leerse junto con la cantidad total de deuda que pesa sobre la propiedad en comparación con su valor.
Las inversiones en escrituras de fideicomiso son especulativas e ilíquidas. No son depósitos y no están aseguradas ni garantizadas por ninguna agencia gubernamental. Nada de lo aquí expuesto promete ningún rendimiento.
Qué significa la posición del gravamen
En California, un préstamo garantizado con bienes raíces se evidencia mediante una escritura de fideicomiso registrada contra la propiedad. Cuando hay más de una registrada, el orden de registro generalmente determina la prioridad, con excepciones como ciertos gravámenes fiscales y cualquier acuerdo entre prestamistas. El titular de la primera posición tiene el derecho preferente.
Si una propiedad se vende o se ejecuta, el producto va primero al gravamen preferente, luego a los gravámenes subordinados en orden. Ese orden es el núcleo de la diferencia.
Primera frente a segunda: las diferencias prácticas
- Prioridad de pago. Una primera posición se paga antes que una segunda. La segunda recibe lo que queda después de la deuda preferente.
- Dependencia del préstamo preferente. El titular de una segunda posición normalmente tiene poco control sobre el primer préstamo. Si el préstamo preferente entra en incumplimiento, el inversionista subordinado puede tener que actuar para proteger su posición.
- Sensibilidad al valor. Como la segunda se encuentra detrás de más deuda, una caída menor en el valor de la propiedad puede alcanzarla.
Esto no significa que una sea segura y la otra no. Significa que describen capas distintas de exposición.
La posición y el préstamo sobre el valor funcionan en conjunto
El préstamo sobre el valor (LTV) compara la deuda con el valor de la propiedad. Para un gravamen subordinado, la cifra que importa es el LTV combinado, que cuenta la deuda preferente más su préstamo.
A modo de ilustración, suponga que una propiedad vale $1,000,000. Una primera escritura de fideicomiso de $500,000 cubre la mitad del valor, de modo que hay $500,000 de margen de capital debajo de ella. Una segunda escritura de fideicomiso de $200,000 detrás de una primera de $600,000 está detrás de $600,000 de deuda, y la deuda combinada es de $800,000, lo que deja $200,000 de margen. En este caso hipotético, la primera no está detrás de ninguna otra deuda y tiene $500,000 de capital debajo, mientras que la segunda está detrás de $600,000 de deuda con $200,000 de capital debajo del total combinado. La misma propiedad puede verse muy distinta según la posición que usted ocupe y cuánta deuda esté apilada delante de usted. Estas cifras son ejemplos inventados, no ofertas.
Puntos clave
- La posición del gravamen determina el orden de pago; el LTV combinado muestra cuánto capital hay debajo de usted.
- Una segunda posición es tan sólida como el préstamo preferente y el valor de la propiedad.
- Las inversiones en escrituras de fideicomiso son especulativas e ilíquidas, y no están aseguradas ni garantizadas por ninguna agencia gubernamental.
- Pida al patrocinador documentos y hechos, no solo resúmenes.
Qué preguntar a un patrocinador o prestamista
- ¿Cuál es mi posición del gravamen y está confirmada por un informe de título?
- ¿Cuál es la deuda preferente y quién la tiene? ¿Cuáles son sus términos y su vencimiento?
- ¿Cuál es el préstamo sobre el valor combinado y cómo se determinó el valor de la propiedad?
- ¿Cuál es el plan del prestatario para pagar y cuál es la alternativa?
- ¿Qué seguro de título cubre la inversión?
- ¿Cómo me llegarán los pagos y cómo veré el estado del préstamo?
- ¿Qué ocurre si el prestatario incumple y quién se encarga?
Nuestro artículo sobre informes de título explica cómo se verifica la posición, y cómo valúan una propiedad los prestamistas privados trata el aspecto de la valuación.
Cómo abordamos la protección de los inversionistas
Para los inversionistas en nuestros préstamos, ofrecemos cobertura de seguro de título de hasta el 125% de la inversión, un portal para inversionistas disponible las 24 horas y pagos por depósito directo a través de un administrador de préstamos a nivel nacional. La información de los inversionistas nunca se vende ni se comparte con fines de mercadeo. Estas son características de cómo operamos, no garantías sobre los resultados; cualquier inversión puede perder valor.
Dónde aprender más
Nuestro artículo sobre los fundamentos de la inversión en escrituras de fideicomiso cubre el panorama más amplio, y nuestra página para inversionistas describe nuestro programa. Considere hablar con sus propios asesores financieros, legales y fiscales antes de invertir.
¿Tiene preguntas sobre la posición del gravamen o cómo se estructuran nuestros préstamos? Llámenos al (800) 943-1314 o inicie una solicitud en línea. Información general únicamente; no constituye asesoría legal, fiscal ni de inversión.
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